인수 0원·1회 유찰, 실질취득 2.80억은 최근 시세의 75.5% — 평택소사벌푸르지오 1401호

수원지방법원 2025타경42044. 평택시 비전동 ‘평택소사벌푸르지오’ 105동 14층 1401호, 전용면적 비교 기준 83.68㎡의 아파트입니다. 소유자 김금희 씨는 2018년 10월 6일 매매계약을 원인으로 2019년 5월 24일 335,560,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 272,400,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 상상인저축은행 근저당 300,000,000원과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

매수인이 별도로 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 확인되지 않아, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 280,000,000원입니다. 가격 비교도 감정가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 동일 면적대 최근 실거래 평균은 371,041,666원, 최신 거래는 374,000,000원으로, 현재 최저가는 두 지표보다 모두 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 모두 소멸

임차인 없음. 말소기준은 2019년 5월 24일 신한은행 근저당권이며, 후순위 상상인저축은행 근저당과 상상인저축은행·신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 시세 비교 — 감정가가 아니라 2.80억으로 판단

평택소사벌푸르지오의 전용 83.68~83.97㎡대 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 4월부터 7월이며, 최근 12개월 평균과 전체 표본 평균은 모두 371,041,666원입니다.

실거래 범위는 335,000,000원~402,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월의 374,000,000원입니다. 현재 실질취득액 280,000,000원은 실거래 최저가보다도 55,000,000원 낮고, 최근 평균보다 91,041,666원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 75.5%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

총 담보채권액 572,400,000원 중 275,280,000원이 배당되고, 미배당액은 297,120,000원입니다. 신청채권자 상상인저축은행은 청구액 268,022,449원에 비해 2,880,000원만 배당되는 시뮬레이션입니다. 미배당 담보채권은 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 회차별 구조

유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 임차인이나 인수 대상 권리가 없어 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일합니다. 담보채권의 미회수액이 크다는 사실만으로 매수인의 인수 부담이 생기는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 비전중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설·통복천 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 아파트의 14층으로, 외벽은 몰탈 위 페인트칠, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 현상은 보통입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 지역난방, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·소사벌택지지구이며, 비전중학교 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다.
• 토지. 평탄한 부정형 토지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,254,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 566세대, 2019년 사용승인 단지이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 폐문·무응답이었습니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 평가이므로 누수·수리·마감 상태에 따른 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 시세 기준. 감정가 400,000,000원이 아니라 실질취득액 280,000,000원을 최근 평균 371,041,666원 및 최신 거래 374,000,000원과 비교해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 실제 점유자가 확인되면 인도명령·이사 협의 기간과 비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래

이 물건의 말소기준은 2019년 신한은행 근저당이며 후순위 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인과 매수인 인수액도 없어 권리분석의 핵심 위험은 낮습니다. 현재 회차 실질취득액 280,000,000원은 최근 12개월 평균 371,041,666원의 75.5%이고, 최신 거래 374,000,000원보다 94,000,000원 낮습니다.

다만 현장조사 당시 내부와 실제 점유관계를 확인하지 못했고, 동일 단지 경매 집계상 최근 낙찰 사례도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리와 가격 지표는 긍정적이지만, 점유·내부 상태 확인을 전제로 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.