수원지방법원 2025타경42064. 안성시 미양면 계륵리 80-2의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설(종교집회장) 및 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 대한예수교장로회삼성중앙교회이고, 2021.09.30. 설정된 평택신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 420,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.06.23. 임의경매개시결정도 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 과거 서울중앙교회신용협동조합의 276,000,000원 근저당은 이미 말소되었고, 2021년 교보자산신탁주식회사로의 신탁등기 역시 같은 해 말소되어 현재의 인수 위험으로 남지 않습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 688,604,340원뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정 모두에서 근저당권 채권최고액 420,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42064 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 미양면 계륵리 80-2 · 경기도 안성시 미양면 구례골길 213-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(종교집회장) 및 주택 |
| 토지 | 995.0㎡ · 종교용지 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 대한예수교장로회삼성중앙교회 |
| 감정가 / 최저가 | 688,604,340원 / 688,604,340원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택신용협동조합 / 319,362,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.09.30. 을구 3번 평택신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며 공동담보로 계륵리 80-2와 80-7 토지가 기재되어 있습니다. 이후 2025.06.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2010년 서울중앙교회신용협동조합 근저당 276,000,000원은 2021.08.12. 해지로 이미 말소됐고, 2021.09.07. 교보자산신탁주식회사로 이전된 신탁등기도 2021.09.30. 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 박재덕 1명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재덕 | 미상 | 2023.10.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 조사된 점유자는 박재덕 1명입니다. 전입일 2023.10.18.은 말소기준권리 2021.09.30.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 점유자의 보증금이 얼마인지와 무관하게 대항력에 기초한 보증금 인수가 발생하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 점유 범위가 모두 확인되지 않아, 현장 점유관계와 명도 난도는 입찰 전에 따로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 688,604,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,286,043원 |
| 2. 근저당 · 평택신용협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 259,318,297원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당권 채권최고액 420,000,000원이 전액 배당되고 259,318,297원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 688,604,340원 | 420,000,000원 | 0원 | 259,318,297원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 550,883,472원 | 420,000,000원 | 0원 | 122,974,637원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 440,706,777원 | 420,000,000원 | 0원 | 13,899,709원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 가정 매각가 440,706,777원에서도 근저당권 채권최고액 420,000,000원이 전액 배당되고 13,899,709원이 잔여로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 가격 하락은 대항력 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 유형이 아닙니다.
⑤ 건물·토지 리스크 — 위반건축물과 매각 제외 물건 확인
또한 매각은 일괄매각이고 제시외 건물은 포함됩니다. 반면 목록3 토지 지상에 있는 컨테이너로 이루어진 건물은 이동·철거가 용이하다는 이유로 평가 및 매각에서 제외됩니다. 따라서 현장에 존재하는 시설물이 모두 낙찰 대상이라고 전제하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 입지. 안성제2일반산업단지 북측 인근이며, 주위는 농경지·단독주택·임야·공장이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치와 운행빈도 등 대중교통 이용사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 제2종근린생활시설(종교집회장) 및 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조, 콘크리트평슬래브 및 철판지붕 2층 건물이며 위생·급배수설비를 갖추고 2층 일부에 난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 995.0㎡, 지목 종교용지, 자연녹지지역, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 294,600원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 목록2 건물의 위반 내용, 시정명령 여부, 원상복구 가능성과 비용을 건축물대장 및 관할 행정기관 자료로 확인하세요.
- 점유 범위 확인. 박재덕의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 부분이 미상이므로 현황과 명도 가능성을 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 대조하세요.
- 매각 제외 시설 확인. 목록3 토지 지상의 이동·철거가 용이한 컨테이너 건물은 평가·매각에서 제외되므로 현장 경계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함된다는 조건과 토지·건물의 정확한 매각목록을 원문으로 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한이 실제 사용·개발 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인 여부는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 봐야 한다
이 사건은 등기상 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 평택신용협동조합의 420,000,000원 근저당이고, 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 박재덕의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 목록2 건물이 위반건축물로 등재되어 있고, 조사된 점유자의 실제 점유 범위와 보증금이 확인되지 않았으며, 토지 지상의 일부 컨테이너 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 여기에 종교집회장·주택이라는 이용형태와 자연녹지지역 등의 토지 규제까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 현장·건축·활용 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
