수원지방법원 2025타경42083. 평택시 서정동 휴먼파크리움 3층 331호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건은 최저매각가만 보면 46,060,000원으로 감정가 94,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리관계의 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 오성민은 임대차계약일 2022.03.18, 주민등록일 2022.04.19, 점유개시일 2022.04.20, 확정일자 2022.03.18이고 보증금은 127,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.06.16이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현 회차 46,060,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,229,080원을 제외한 44,830,920원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 82,169,080원이 남습니다. 따라서 낙찰가만 46,060,000원이라고 보고 “최근 시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어나므로, 경제적 취득부담은 보증금 127,000,000원 부근에 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 263-1 휴먼파크리움 3층 331호 · 경기도 평택시 서두물로35번길 113 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 대상 면적 | 24.43㎡ |
| 소유자 | 전은미 (2024.07.04 매매 · 거래가액 127,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 137,405,324원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
등기부상 2018.09.14 설정된 수협은행 근저당권 70,800,000원은 2020.08.18 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.06.16 강제경매개시결정으로 계산되어 있고, 오성민의 주택임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있어, 이 사건의 권리분석은 단순 말소형이 아니라 대항력 인수형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오성민 | 331호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.19 | 2022.03.18 | 127,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
휴먼파크리움은 252세대, 2018.05.28 준공이며 대상 면적은 24.43㎡입니다. 전체 12건의 단순 평균은 89,916,666원이지만, 2024년 127,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 더 최근 지표를 우선하는 것이 맞습니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 78,500,000원, 최신 2026.07 거래는 76,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -17.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 22.28㎡ | 12 | 76,000,000원 |
| 2026.05 | 22.28㎡ | 10 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 22.84㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2025.08 | 22.28㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2025.05 | 22.28㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 23.13㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 23.13㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 23.13㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.03 | 22.28㎡ | 9 | 76,000,000원 |
| 2024.07 | 23.57㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2024.07 | 24.43㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2024.05 | 22.28㎡ | 11 | 89,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 78,500,000원 |
최저가 46,060,000원 자체는 최근 12개월 평균의 58.7%지만, 이 비율은 이 사건의 실질 가격을 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금 인수까지 고려한 실질취득 약 127,000,000원은 최근 12개월 평균 78,500,000원의 약 161.8%, 최신 거래 76,000,000원의 약 167.1% 수준입니다. 특히 시장 추세가 -17.9%인 하락 구간이므로, “감정가 49%까지 떨어졌다”는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 임차인 오성민 보증금 | 127,000,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 137,405,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 임차보증금 127,000,000원 중 44,830,920원만 배당되고 82,169,080원이 부족합니다. 이 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 집행비용은 매각가의 2.7% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 현재도 오피스텔로 이용중인 것으로 평가됐습니다. 내부는 폐문부재 등으로 직접 확인하지 못했습니다.
- 입지. 평택시 서정동 서정리초등학교 동측 인근으로, 주위에 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·다세대주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측에 서정리역(지하철 1호선)이 위치해 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측으로 중로1류(폭 20~25m), 남측으로 세로(가)에 접하며 준주거지역입니다. 공시지가는 2,081,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 331호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·화재경보·스프링클러·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지 거래. 휴먼파크리움은 252세대이고 최근 12개월 평균 거래가는 78,500,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -17.9% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현 회차 낙찰가 46,060,000원에 예상 인수 82,169,080원이 붙는 구조입니다. 경제적 판단 기준은 보증금 127,000,000원 부근의 실질취득입니다.
- 임차권 승계 확인. 매각물건명세서상 오성민의 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 채권 양수관계 확인. 한국주택금융공사는 오성민의 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력·우선변제권을 승계했습니다. 실제 임차인은 오성민 1명입니다.
- 하락장 시세 우선. 전체 평균 89,916,666원보다 최근 12개월 평균 78,500,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선해 보수적으로 비교해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재 등으로 내부를 확인하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 내부구조가 표기됐습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당관계·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1.27억 보증금”이 중요하다
이 물건의 가장 큰 착시는 46,060,000원이라는 최저가입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 말소기준보다 앞선 오성민의 대항력 임차보증금이 127,000,000원이고 배당으로 전액 소멸하지 않습니다. 현 회차에선 예상 인수액만 82,169,080원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하기 때문에 가격 메리트가 비례해 커지는 구조가 아닙니다.
최근 12개월 평균은 78,500,000원, 최신 거래는 76,000,000원이며 최근 시세 추세도 -17.9%입니다. 이에 비해 실질취득 약 127,000,000원은 최근 시장가격보다 높은 수준입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않습니다. 선순위 대항력 임차권과 하락 시세가 동시에 겹친 만큼, 단순 유찰률만 보고 접근하기 어려운 고위험 구조입니다.
