수원지방법원 2025타경42103. 평택시 고덕면 해창리 고덕지식공작소더블유타워 1층 110호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 이용상태는 지원시설(근린생활시설), 현황은 공실입니다. 사용승인일은 2024.04.02로 확인되며, 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트구조 건물의 1층 물건입니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2024.04.04 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었고, 2024.07.12 신탁등기가 말소되면서 최도영 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 우리은행 채권최고액 581,760,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1278-2 고덕지식공작소더블유타워 1층 110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지원시설(근린생활시설) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 10층 · 1층 110호 · 사용승인 2024.04.02 |
| 소유자 | 최도영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 235,641,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 503,858,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고상 현황도 근린생활시설의 공실 상태로 확인됩니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 우리은행 근저당권은 2024.07.12 설정된 말소기준권리이며, 2025.07.03 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’ 판단은 별개
감정가 687,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 235,641,000원입니다. 비율로는 감정가의 약 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 164,948,700원, 5회 유찰 시 115,464,090원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 현황이 공실 근린생활시설이고 이미 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 시장 수요와 환금성을 보수적으로 점검해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,098,974원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 581,760,000원 | 231,542,026원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권의 미배당은 350,217,974원입니다. 이 미배당은 배당모형상 채권자의 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 235,641,000원 | 231,542,026원 | 350,217,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 164,948,700원 | 161,839,418원 | 419,920,582원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 115,464,090원 | 113,047,593원 | 468,712,407원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용편은 보통입니다. 남동측 원거리에 평택제천간고속도로 평택고덕I.C 진출입로가 위치합니다.
- 현황. 지원시설(근린생활시설)이며 공실입니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물대장 현황도면과 평가사례 등을 참작해 평가했습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층이며 시스템 냉난방, 위생·급배수, 소화·화재탐지, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 평탄한 가장형 토지이며 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지입니다. 동측 및 북측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로3류에 접합니다. 토지거래계약 허가구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,863,000원/㎡, 토지면적 7,351.3㎡이며 토지이용상황은 업무용으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 매매·임대 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 공실 원인 점검. 1층 근린생활시설임에도 공실 상태이고 3회 유찰됐습니다. 유동인구, 가시성, 전용 출입 동선, 실제 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 마감 상태와 추가 공사비 발생 가능성을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 관리비·보유비용. 공실 상가형 물건은 임차인을 구하기 전까지 관리비와 각종 보유비용이 지속될 수 있으므로 관리주체에 체납 여부와 월 부담액을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역 등 기재된 규제의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘공실과 가격 검증’이 핵심
이 사건의 권리구조 자체는 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 235,641,000원입니다.
다만 현재 가격이 감정가의 약 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 비교 실거래 자료가 없는 상태에서 이미 3회 유찰됐고, 현황은 공실 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건의 판단축은 권리인수보다 실제 임대수요·공실 지속 가능성·내부 상태·재매각 환금성에 있습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 할인율을 같은 의미로 보지 않는 것이 중요합니다.
