가격은 최근 시세의 71.4% — 다만 권리는 ‘원본 대조 전 보류’인 평택 SK합정 405호

수원지방법원 2025타경42116. 평택시 합정동 에스케이합정아파트 202동 405호, 전용 59.965㎡의 4층 아파트입니다. 감정가는 2억 1,100만원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1억 4,770만원으로 내려왔습니다. 같은 평형의 최근 12개월 평균 거래가 2억 700만원보다 5,930만원 낮은 가격입니다. 매수인 인수액도 예상배당상 0원이므로, 계산상 실질취득액은 최저가와 같은 1억 4,770만원입니다.

다만 이 사건은 가격만 보고 곧바로 ‘깨끗한 물건’으로 결론 내리기 어렵습니다. 권리분석 기준으로 제시된 2009년 하나은행 근저당은 등기 이력상 2014년 4월 3일 해지로 말소된 기록이 있고, 예상배당에서 5,963만 2,200원을 배당받는 것으로 계산된 이경희의 2018년 가압류 역시 2020년 2월 28일 말소돼 있습니다. 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에서는 살아 있는 권리처럼 반영된 형태이므로, 실제 순위와 인수 여부는 최신 원본을 기준으로 다시 정리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸 분류보다 ‘기준권리 확인’이 먼저

권리분석 기준일은 2009.07.28 하나은행 근저당 85,200,000원으로 제시돼 있고, 그 이후의 근저당·가압류·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 이 기준을 그대로 적용하면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없으며 예상 인수액도 0원입니다.

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 등기상 소유자 주소는 2021년 본건 주소로 변경됐지만, 그것만으로 현재 소유자 점유를 확정할 수는 없습니다. 현황조사서·전입세대확인서·외국인체류확인서와 실제 점유자를 확인해야 하며, 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 유무도 별도로 판정해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 28.6% 낮지만 하락 추세

동일 단지 SK합정의 동일 평형 전용 59.97㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 210,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 207,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 220,000,000원입니다.

인수액이 0원이라는 전제에서 실질취득액 147,700,000원은 최근 12개월 평균의 71.4%로, 최근 평균보다 59,300,000원 낮습니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교하면 72,300,000원 낮고 최신 거래가의 약 67.1%입니다. 가격 차이 자체는 충분히 큽니다.

본건과 같은 4층 거래는 2025년 8월 200,000,000원이었습니다. 본건 최저가는 이 거래보다 52,300,000원 낮습니다. 다만 내부 수리상태·향·일조·누수·체납관리비와 경과한 매각기일의 결과가 반영되지 않았으므로, 거래가 차이 전부를 수익 여유로 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)

총 채권액 766,273,292원 중 144,832,200원이 배당되고, 미배당액은 621,441,092원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 말소 기록과 배당 반영이 엇갈리는 권리가 있어 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.

④ 회차별 자금 구조

어느 회차에서도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰될수록 채권자의 미배당액이 늘어날 뿐 매수인의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 다만 권리순위가 원본 확인 결과 달라지거나 대항력 있는 미확인 임차인이 확인되면 이 계산 역시 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 합정동 문예회관사거리 동측 인근이며, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로는 외곽 공도와 연결되며 교통상황과 도로 상태는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 12층 건물의 4층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 마감입니다. 위생급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역·합정2지구 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 도로·규제. 중로1류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·동일고교 절대보호구역 및 상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 227세대, 2003년 준공 단지로 최근 동일 평형 거래는 2억~2억 2,000만원 범위입니다. 거래는 확인되지만 최근 평균이 이전 거래군보다 2.6% 낮아 가격 하락 흐름을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 사건 진행상태. 매각기일 2026.07.13이 이미 경과했습니다. 낙찰·유찰·변경·취하 여부와 다음 기일을 우선 확인하세요.
• 말소기준 재산정. 2009년 하나은행 근저당의 2014년 말소 여부를 현재 등기부 원본에서 확인하고, 말소됐다면 실제 최선순위 근저당을 새로 확정하세요.
• 배당순위 검증. 2020년 말소된 이경희 가압류가 예상배당에 포함돼 있습니다. 배당요구채권과 실제 존속 권리를 대조하세요.
• 임차인·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·점유자 면담으로 대항력 가능성을 확인하세요.
• 전세권 확인. 주식회사엠캐피탈대부 명의 전세금 5,000,000원의 전세권은 2025.04.08 설정됐으며 소멸 분류돼 있습니다. 매각물건명세서의 인수 여부 문구를 직접 대조하세요.
• 관리비. 2025.12 기준 공용부분 관리비 814,460원이 미납돼 있습니다. 현재 체납 총액과 공용·전용부분 구분을 관리사무소에서 확인하세요.
• 현장 상태. 4층의 일조·소음·누수·결로·내부 수리비와 승강기·주차 여건을 확인한 뒤 실거래와 비교하세요.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균은 207,000,000원이고 같은 4층 거래는 200,000,000원입니다. 취득세·명도·체납관리비·수리비를 더한 총투입액 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류”

이 물건의 가장 강한 장점은 가격입니다. 인수 0원 전제의 실질취득액 147,700,000원은 최근 12개월 평균 207,000,000원의 71.4%로, 최근 시장가격과 비교해도 할인 폭이 큽니다. 최근 시세가 2.6% 하락한 흐름이지만 최저가와의 차이는 여전히 59,300,000원입니다.

반면 권리 판단은 단순하지 않습니다. 말소기준으로 제시된 2009년 근저당과 예상배당의 핵심인 2018년 가압류에 각각 말소 기록이 존재합니다. 따라서 “인수 0원이니 안전하다”는 결론은 최신 원본을 대조한 뒤에만 유효합니다. 여기에 임대관계 미상, 공용관리비 814,460원 미납, 2026.07.13 매각기일 경과까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 가격은 검토할 만하지만, 권리는 현재 등기와 명세서를 다시 맞춰 보기 전까지 보류. 원본 대조가 끝나 인수 0원이 확정될 때 비로소 할인 폭이 실제 투자 여유가 됩니다.