청주지방법원 2025타경4971. 충청북도 청주시 서원구 남이면 대련리 94-2 일대의 일괄매각 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있고, 감정평가상 기호 4 건물은 근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.09.27 미호신용협동조합 근저당권 820,000,000원입니다. 이후 청주시 압류, 주식회사신한산업개발 근저당권, 서청주신용협동조합 근저당권과 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 목록1의 2011.08.05 구분지상권설정등기와 목록3의 1999.05.28 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 금전 인수액은 0원이지만, 토지 이용에 영향을 주는 비금전 권리가 남는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4971 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 대련리 94-2 · 충청북도 청주시 서원구 남이면 대림로 141 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 4 근린생활시설(제조업소) |
| 토지 | 1,373㎡ · 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치에프앤엠 |
| 감정가 / 최저가 | 1,069,191,900원 / 748,434,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 867,216,644원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 이동식 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2023.09.27 미호신용협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 2023.10.18 주식회사신한산업개발 근저당권 100,000,000원, 2024.10.16 청주시 압류, 2024.10.18 서청주신용협동조합 근저당권 3,240,000,000원, 2025.09.29 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 2025.12.31에는 1번 근저당권이 엘에이치케이대부주식회사로 이전되고, 같은 날 청주문의신용협동조합의 근저당권부채권 질권설정이 등기돼 있습니다.
② 임차관계 — (주)어스온은 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)어스온 | 1번 ~ 4번 목록 전체 | 2025.09.24 | 2,000원 | 없음 | 미상 |
(주)어스온의 전입신고일은 2025.09.24로, 말소기준권리인 2023.09.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 이 임차관계 때문에 매수인이 떠안을 금액은 배당 시뮬레이션상 발생하지 않습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 748,434,000원, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 1,069,191,900원, 현재 최저매각가는 748,434,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 523,903,799원, 3회 유찰 시 366,732,659원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 748,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,884,340원 |
| 1. 근저당 · 미호신용협동조합 | 820,000,000원 | 738,549,660원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한산업개발 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 서청주신용협동조합 | 3,240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,160,000,000원 가운데 채권자 배당액은 738,549,660원, 미배당액은 3,421,450,340원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남이초등학교 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장·창고·근린생활시설·농경지·단독주택·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북동측에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 기호 4는 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 건으로 근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며 위생 및 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,373㎡, 지목 대, 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 전기공급설비에 저촉됩니다. 공시지가는 210,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수 지상권 원등기 확인. 목록1의 2011.08.05. 제111307호 구분지상권과 목록3의 1999.05.28. 제28776호 지상권의 존속범위와 이용 제한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 목록2 말소 처리 확인. 2020.12.09. 접수 제148063호 선순위 지상권은 말소 동의서가 제출돼 있으므로 실제 말소 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 전기공급설비 저촉. 목록1·3 토지 일부가 전기공급설비(선하지)에 저촉되므로 토지 이용 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이지만 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 점유관계. (주)어스온이 1번 ~ 4번 목록 전체를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 점유 형태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70% 수준이지만 실거래 시세가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건은 임차인 보증금 인수형은 아닙니다. (주)어스온은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서가 명시한 목록1의 구분지상권과 목록3의 지상권은 매각 후에도 남습니다. 여기에 전기공급설비 저촉과 실거래 시세 부재가 겹칩니다. 따라서 현재 최저가 748,434,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 평가하기보다, 지상권의 실제 이용 제한과 토지 활용 가능성을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
