부동산임의경매 (토지)

부동산임의경매

2025타경4971 · 청주지방법원 · 토지
1373㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

748,434,000원 7억 4,843만 감정가 1,069,191,900원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

09-23 D-11

청주지방법원 10:00

입찰 보증금

7,484만원

최저가의 10% · 74,843,400원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 10.69억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · Ⅶ-0.191g 감정가 대비 30% 할인 충청북도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 대부분 정리되지만 인수 지상권이 핵심 변수인 토지·건물 일괄매각 물건입니다.

가격 최저가 748,434,000원으로 감정가 1,069,191,900원 대비 1회 유찰
자금 최저가 기준 집행비용과 미호신용협동조합 근저당 중심 배당 구조
리스크 구분지상권·지상권 일부가 매수인 인수 대상

한 줄 평 토지와 건물이 함께 매각되는 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서상 구분지상권·지상권 일부 인수가 핵심 체크 포인트입니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 단순 저가 매수보다 인수권리 확인이 먼저입니다.

감정가

1,069,191,900원

토지·건물 일괄

최저가

748,434,000원

1회 유찰

실질취득

748,434,000원

인수권리 외 검토

핵심지표

인수 지상권

매각물건명세서 확인

청주지방법원 2025타경4971. 청주시 서원구 남이면 대련리 94-2 일대 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 주식회사에스에이치에프앤엠이며, 2023년 9월 설정된 미호신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸하지만, 명세서상 일부 지상권은 매수인 인수 대상입니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경4971
소재지	충청북도 청주시 서원구 남이면 대련리 94-2
도로명주소	충청북도 청주시 서원구 남이면 대림로 141
물건종류	연립/다세대 + 토지
소유자	주식회사에스에이치에프앤엠
감정가 / 최저가	1,069,191,900원 / 748,434,000원
매각기일	2026.07.15
신청채권자 / 청구액	미호신용협동조합 / 867,216,644원

① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 일부 인수권리 존재

⚠️ 가장 중요한 체크포인트 매각물건명세서에는 목록1번 을구 16번 구분지상권설정등기(2011.08.05. 제111307호), 목록3번 을구 1번 지상권설정등기(1999.05.28. 제28776호)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 기재되어 있습니다.

임차인으로 확인된 (주)어스온은 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력이 없습니다. 보증금은 2,000만원이며, 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
(주)어스온	20,000,000원	없음	해당 없음	없음

③ 배당 분석 — 최저가 기준

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	9,884,340원
을구 1번 근저당권 · 미호신용협동조합	820,000,000원	738,549,660원
을구 2번 근저당권 · 주식회사신한산업개발	100,000,000원	0원
을구 3번 근저당권 · 서청주신용협동조합	3,240,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

낙찰가 하락 시 채권 미배당 규모는 증가합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 남이면 대련리 소재로 소규모 공장·창고·근린생활시설·농경지·단독주택·자연림이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 북동측 버스정류장이 소재합니다.
토지 조건. 자연녹지지역이며 토지면적은 1,373㎡입니다. 전기공급설비 저촉 사항이 있습니다.
이용상태. 기호 4는 근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

지상권 확인. 인수 대상 지상권 2건의 존속 범위와 실제 이용 영향을 반드시 확인해야 합니다.
저가 착시 주의. 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 가격보다 인수권리 검토가 우선입니다.
임차 위험. 확인된 임차인은 대항력 없음으로 매수인 인수 위험은 없습니다.
토지·시설 확인. 전기공급설비 저촉 및 공동담보 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수권리가 먼저”

이 사건은 후순위 권리가 정리되는 일반적인 경매 구조지만, 일반 주택 경매처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 매수인이 인수하는 지상권 존재 여부가 수익성을 좌우합니다. 권리 제거형 물건이 아니라 인수권리 검토형 물건으로 보는 것이 맞습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	10억 6,919만원
2	2026-09-23	D-11 진행	7억 4,843만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

토지·건물 일괄매각, 권리는 정리되지만 ‘인수 지상권’ 확인이 필요한 물건 — 청주 남이면 대련리 94-2

물건 개요

① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 일부 인수권리 존재

② 임차인 분석

③ 배당 분석 — 최저가 기준

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가보다 인수권리가 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (4)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

건축물대장 건축HUB

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (7장)

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