수원지방법원 2025타경42207. 평택시 신장동 힐탑포레스트 4층 406호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적 매칭값은 37.1325㎡이며, 방1·거실·주방/식당·욕실1·드레스룸· 실외기실 구조로 이용 중입니다. 현재 소유자 서현숙은 2022.08.29. 이 호실을 198,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기순위만 보고 “임차권등기가 말소기준 뒤니까 끝”이라고 판단하면 안 된다는 점입니다. 임차인 황문형의 주민등록일은 2022.07.22., 점유개시일은 2022.07.24., 확정일자는 2022.07.15.입니다. 말소기준 근저당 2023.05.22.보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 다만 이번 사건에는 이후 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 실제 매수인 인수 위험을 별도로 조정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 274-198 힐탑포레스트 4층 406호 · 경기도 평택시 밀월로43번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 37.1325㎡ · 방1·거실·주방/식당·욕실1·드레스룸·실외기실 · 15층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2015.09.25 |
| 소유자 | 서현숙 (2022.08.29. 거래가 198,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 51,107,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 승부처
말소기준은 2023.05.22. 을구 4번 김경수 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 을구 5번 김경수 근저당권 40,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부의 2024.09.26. 임차권등기도 형식상 말소기준 이후지만, 임차인 황문형은 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황문형 | 406호 전부 · 주거(임차권등기) | 193,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 황문형은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 51,107,000원을 기준으로 집행비용 1,319,926원 뒤 임차인에게 49,787,074원이 배당되는 계산이며, 보증금 중 143,212,926원이 미배당으로 남습니다.
* 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당 인수액은 143,212,926원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 193,000,000원 수준에 묶이지만, 이 사건은 확약으로 해당 인수가 실질 0원으로 조정됩니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 시장도 같이 내려왔다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 힐탑포레스트의 전체 12건 평균은 116,083,333원이지만, 최근 12개월 2건 평균은 77,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 84,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -37.9% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 37.13㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 36.92㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 33.74㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2023.10 | 36.92㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2023.09 | 37.13㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 33.74㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2023.02 | 37.36㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2023.01 | 37.13㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2022.12 | 37.13㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 37.13㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2022.07 | 33.74㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 37.13㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 77,000,000원 |
확약을 적용한 현재 회차 실질취득 51,107,000원은 최근 12개월 평균 77,000,000원의 66.4%이며, 최신 2026.08. 거래 84,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격 자체에는 할인 여지가 있습니다. 다만 과거 전체 평균 116,083,333원을 기준으로 가격 메리트를 크게 잡는 것은 적절하지 않습니다. 최근 시장이 -37.9% 하락한 상태이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,926원 |
| 1. 임차인 황문형 보증금 | 193,000,000원 | 49,787,074원 |
| 2. 근저당권 · 김경수 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 김경수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 143,212,926원이나, 2026.05.04. 확약으로 해당 임차관계의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 가격 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 51,107,000원 | 143,212,926원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,774,900원 | 158,269,048원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 25,042,430원 | 168,808,334원 | 0원* |
확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 낙찰자의 총 부담이 보증금 193,000,000원 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그래서 이 사건의 할인 메리트는 오직 확약의 효력이 실제로 유지된다는 전제에서만 성립합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송신초등학교 북측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설·오피스텔·주상용 건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역인 송탄역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 406호이며 사용승인일은 2015.09.25.입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 토지. 부정형 평지, 대지 1,444.0㎡이며 공시지가는 3,053,000원/㎡입니다.
- 시장. 힐탑포레스트는 168세대이고 최근 12개월 거래는 2건, 최근 가격 추세는 -37.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상이 황문형 임차관계 전체를 포괄하는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액 배당되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 매각 이후 이행되는지 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 현재 계산은 임차인에게 49,787,074원이 배당되고 143,212,926원이 미배당되는 구조입니다. 확약이 없다면 이 금액이 핵심 인수위험입니다.
- 하락장 반영. 최근 12개월 평균 77,000,000원과 최신 거래 84,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하고, 전체 평균 116,083,333원을 기준 시세로 과대평가하지 않아야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 동일 단지 평균 유찰 횟수 2.7회와 현재 3회 유찰을 감안해 실제 수요와 환금성을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”와 “실제로 싸지는 조건”을 분리하라
감정가 149,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 51,107,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 77,000,000원의 66.4%이므로 확약이 유효하다면 현재 회차 가격에는 분명 할인 여지가 있습니다. 그러나 이 물건은 원래 보증금 193,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형 사건입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 143,212,926원을 추가로 떠안을 수 있어 최저가 숫자만으로는 싸다고 볼 수 없습니다.
이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 2026.05.04. 확약입니다. 이 확약으로 황문형 임차인의 대항력과 임차권등기 인수 문제가 실질적으로 해소되는 한 실질취득은 51,107,000원으로 내려옵니다. 다만 최근 시장은 -37.9% 하락 추세이고 이미 3회 유찰됐습니다. 결론은 권리는 확약 확인이 전제, 가격은 최근 시세 대비 할인, 시장은 하락 추세입니다.
