수원지방법원 2025타경42207. 평택시 신장동 힐탑포레스트 4층 406호로, 감정평가상 방 1개·거실·주방 및 식당·욕실 1개·드레스룸· 실외기실을 갖춘 도시형생활주택입니다. 등기상 실제 임차인은 황문형 1명이며 보증금은 193,000,000원입니다. 다만 전입신고일 2022.07.22가 말소기준으로 산정된 2015.11.24 수산업협동조합중앙회 근저당권보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
여기에 주택도시보증공사는 2026.05.04 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 낙찰자에게 미배당 보증금을 승계시키지 않는 구조로, 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 확약 적용 대상 외 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
권리보다 중요한 문제는 가격입니다. 최저매각가는 감정가의 70%인 104,300,000원이지만, 2026.03 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 70,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세의 149.0%이고, 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 -42.4%입니다. 전체 거래 평균 117,250,000원만 보면 최저가가 89.0%이지만, 과거 198,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 274-198 힐탑포레스트 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 37.1325㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 내부 이용 | 방 1·거실·주방/식당·욕실 1·드레스룸·실외기실 |
| 소유자 | 서현숙 (2022.08.29 매매, 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인 | 2015.09.25 |
| 규모 | 168세대 |
① 권리 흐름 — 확약으로 임차보증금 인수 차단
권리관계의 핵심은 황문형 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.14, 확정일자는 2022.07.15, 전입신고일은 2022.07.22, 점유개시일은 2022.07.24이며, 2024.09.26 임차권등기가 접수됐습니다. 전입신고가 말소기준일 이후이므로 대항력이 없고, 배당요구도 접수되어 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황문형 실제 임차인 1명 | 406호 전부 193,000,000원 | 2022.07.22 2022.07.15 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 우선변제권 주장 배당요구 접수 | 실질 승계 0원* 대항력 포기·말소 확약 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 황문형 1명이고, 주택도시보증공사의 신청채권자 청구금액은 193,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 거래보다 높다
힐탑포레스트 전용 33.74㎡~37.36㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 117,250,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.03의 70,000,000원 1건이며 최신 거래가도 70,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 42.4% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 36.92㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 33.74㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2023.10 | 36.92㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2023.09 | 37.13㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 33.74㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2023.02 | 37.36㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2023.01 | 37.13㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2022.12 | 37.13㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 37.13㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2022.07 | 33.74㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 37.13㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 37.13㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 117,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 70,000,000원 |
최저가 104,300,000원은 전체 평균 117,250,000원의 89.0%이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 전체 평균에는 2022.08의 198,000,000원 거래와 2023.02의 155,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하면 최저가는 최근 시세의 149.0%로, 최근 시장 가격보다 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 2. 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 120,000,000원 | 102,039,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한반도플레닝 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 이중희 | 11,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 김경수 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당권 · 김경수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 914,000,000원 중 예상 배당액은 102,039,800원이고, 미배당액은 811,960,200원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원입니다. 다만 임차보증금에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약으로 매수인 인수액은 0원*으로 산정돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 104,300,000원 | 102,039,800원 | 811,960,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 842,704,180원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 864,212,926원 | 0원* |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 확약이 유효하게 이행되는 한 임차보증금 미회수액이 매수인에게 전가되지는 않습니다. 따라서 실질취득은 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다. 현재 회차의 실질취득 104,300,000원은 최근 시세보다 높지만, 2회 유찰 시 매각가 73,010,000원은 최근 거래 70,000,000원과 가까운 구간입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 방 1개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 1개, 드레스룸, 실외기실로 구성된 도시형생활주택입니다.
- 입지. 송신초등학교 북측 인근이며 다세대주택·연립주택·근린생활시설·오피스텔·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송탄역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 4층이며 사용승인일은 2015.09.25입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 중앙현관 보안장치, 화재탐지·경보 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6~7미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 토지. 부정형 평지의 대지로 도시형생활주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,053,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 168세대 규모이며, 최근 거래는 70,000,000원까지 하락했습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.8회와 낙찰률 0.0%도 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 적용 대상, 문구와 법원 접수 여부를 원문으로 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2015.11.24 근저당권과 2022.07.22 말소 기록을 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 117,250,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 70,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -42.4%이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 명도 일정은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 신청채권자 미배당. 현재 회차에서 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원이므로 확약 이행 절차를 반드시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 비쌀 수 있다”
이 물건의 권리상 핵심 위험은 보증금 193,000,000원의 임차권이지만, 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했습니다. 따라서 확약이 유효하게 이행되면 낙찰자의 실질 인수는 0원*입니다.
그러나 권리 안전성과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 최저가 104,300,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 70,000,000원의 149.0%이고, 최근 추세도 -42.4%입니다. 전체 평균 대비 89.0%라는 수치만으로는 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.8회와 낙찰률 0.0%까지 고려하면, 권리는 확약 확인 후 접근 가능하지만 현재 회차 가격은 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
* 실질 인수 0원은 2026.05.04 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 해당 임차권에 관해 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.