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특수권리·특수조건 1

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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수48 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경42303 · 평택지원 · 아파트
철근콘크리트구조 83.68㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
290,912,200원 2억 9,091만 감정가 410,000,000원
감정가의 70% 2026-07-14 낙찰
최저매각가 287,000,000원 최저가 대비 +1%
낙찰일
07-14 낙찰 완료
평택지원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
2,870만원
최저가의 10% · 28,700,000원
실거래 대비
▼ 13.0% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.34억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 시세 대비 저렴하지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 실질취득액 확인 전 입찰 주의
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

시세는 매력적이지만, 대항력 임차인 인수가 변수 — 평택소사벌푸르지오 801호

수원지방법원 2025타경42303 · 경기도 평택시 비전동 970 평택소사벌푸르지오 105동 8층801호
감정가 410,000,000원 · 최저매각가 287,000,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.14 · 강제경매
48점
매력지수 C등급 · 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수위험이 남아 가격보다 권리확인이 우선
근저당 이후 권리는 소멸하지만 말소기준권리 이전 전입 임차인의 대항력이 있고 보증금이 미상이라 안전한 저가 매수로 보기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건으로 최근 실거래 대비 가격 매력은 있습니다. 다만 핵심 변수는 대항력 있는 임차인 김태근 씨의 보증금 미상입니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인이 실질적으로 부담하는 취득원가는 보증금 수준까지 올라갈 수 있어, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
410,000,000원
최저가 287,000,000원
최근 실거래 평균
376,041,666원
최근 12개월 12건
실질취득 검토
보증금 확인 필요
대항력 임차인 1명
매수인 인수
확인 필요
보증금 미상

수원지방법원 2025타경42303. 평택시 비전동 평택소사벌푸르지오 105동 801호 아파트입니다. 소유자 김한림 씨가 2020년 매매로 취득했고, 이후 신한은행 근저당을 설정했습니다. 말소기준권리는 2023년12월8일 신한은행 근저당권이며, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김태근 씨는 2020년06월17일 전입으로 말소기준권리보다 앞선 대항력이 있어 낙찰자의 인수 가능성이 핵심 쟁점입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경42303 (강제경매)
소재지경기도 평택시 비전동 970 평택소사벌푸르지오 105동 8층801호
물건종류 / 이용상태아파트 · 평택소사벌푸르지오 · 아파트로 이용중
소유자김한림
감정가 / 최저가410,000,000원 / 287,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구박종희 / 183,000,000원
말소기준권리을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 275,000,000원
매각기일2026.07.14

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 깨끗, 이전 임차인이 변수

신한은행 근저당 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 삼성생명보험 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 반면 임차인 김태근 씨는 주거 점유자로 전입일이 2020.06.17이고, 말소기준권리인 2023.12.08보다 앞서 대항력이 인정됩니다. 보증금은 확인되지 않아 낙찰 전 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有, 보증금 미상

임차인점유전입대항력우선변제승계
김태근801호 주거2020.06.17有확인 필요인수 가능성
⛔ 핵심 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 아니라 낙찰가에 인수금액이 더해진 구조가 됩니다. 특히 보증금이 미상인 현재 단계에서는 최저가 2.87억만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 시세보다 낮지만 임차인 변수 반영 필요

평택소사벌푸르지오 동일 면적대 최근 거래는 2026년05월~07월 기준 12건입니다. 최근 12개월 평균은 376,041,666원, 최신 거래는 385,000,000원입니다.

거래월면적층거래가
2026.0783.97㎡20385,000,000원
2026.0783.97㎡8370,000,000원
2026.0783.97㎡13374,000,000원
2026.0683.68㎡13379,000,000원
2026.0683.86㎡10375,000,000원
2026.0583.97㎡19370,000,000원
평균—12건376,041,666원

최저매각가 287,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 76.3% 수준입니다. 가격 자체는 매력적이지만, 대항력 임차인 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득가 기준으로 다시 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-4,818,000원
신한은행 근저당275,000,000원275,000,000원
강제경매개시결정 · 박종희183,000,000원7,182,000원
소유자 교부-0원
매각대금 배분 (2.87억)
감정가 vs 실거래
최저가는 실거래보다 낮지만 임차보증금 인수 가능성 확인이 우선입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차보증금 확인. 대항력 임차인 김태근 씨의 보증금 확인 전에는 실질취득액 산정이 불가능합니다.
  • 최저가 착시 주의. 2.87억은 시세 대비 낮지만 인수금액이 발생하면 취득원가는 달라질 수 있습니다.
  • 권리 확인. 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 핵심은 임차인입니다.
  • 점유 확인. 주거 점유자의 실제 관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만, 보증금이 결론을 바꾼다”

평택소사벌푸르지오 801호는 최근 실거래 대비 낮은 최저가라는 장점이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상인 물건입니다. 보증금이 없다면 좋은 가격의 아파트가 될 수 있지만, 인수금액이 발생하면 실질취득가는 크게 달라질 수 있습니다. 가격 메리트는 존재하지만, 입찰 판단의 첫 번째 조건은 임차보증금 확인입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등 실제 배당과 인수 여부는 원본 서류 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 전문가 검토를 권합니다.

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경기도 평택시 비전동 970 평택소사벌푸르지오 105동 8층801호

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