수원지방법원 2025타경42372. 평택시 비전동 ‘평택소사벌푸르지오’ 106동 1층 104호, 전용 83.68㎡ 아파트입니다. 김연희 씨가 2020.06.30 소유권을 이전받았고, 2020.04.02 매매 당시 거래가액은 309,560,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당 143,000,000원이 말소기준권리이며, 이후의 송도신용협동조합 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자는 박세진·김윤주 씨로 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 각각 2025.01.06과 2025.01.09로 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 이 미확인 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 남는 쟁점은 인수가 아니라 배당과 명도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 970 평택소사벌푸르지오 제106동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 평남로 996 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.68㎡ · 25층 건물 중 1층 |
| 단지 | 평택소사벌푸르지오 · 566세대 · 2019.02.11 준공 |
| 소유자 | 김연희 · 단독소유 · 거래가액 309,560,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 240,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도신용협동조합 / 198,402,096원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리와 임차인 보증금 모두 승계되지 않는다
말소기준은 2020.06.30 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2022.06.29 송도신용협동조합의 근저당권, 2024.11.22 대전.충남양계축산업협동조합 가압류, 2025.07.31 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각과 함께 소멸합니다. 송도신용협동조합의 2번 근저당권은 2026.03.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 순위는 기존 2번 근저당권을 그대로 따릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세진 | 104호 · 주거 | 2025.01.06 | 2025.03.14 | 2025.08.19 | 미상 | 없음 | 검토 필요 | 없음 |
| 김윤주 | 104호 · 주거 | 2025.01.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박세진 씨는 전입·확정일자·배당요구가 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 실제 배당액과 최우선변제 여부를 계산할 수 없습니다. 김윤주 씨는 확정일자와 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 그러나 두 사람 모두 말소기준권리 이후 전입했으므로, 배당을 받지 못한 보증금이 남더라도 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 64.7%
평택소사벌푸르지오 동일 면적대 최근 실거래 12건은 335,000,000원부터 402,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 371,041,666원입니다. 최신 거래는 2026.07의 374,000,000원이고, 동일 면적대 1층 거래도 2026.05에 335,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 83.97㎡ | 13 | 374,000,000원 |
| 2026.07 | 83.97㎡ | 6 | 372,500,000원 |
| 2026.06 | 83.68㎡ | 13 | 379,000,000원 |
| 2026.06 | 83.86㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 83.97㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 83.68㎡ | 25 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 83.86㎡ | 20 | 402,000,000원 |
| 2026.05 | 83.97㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 83.97㎡ | 20 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 83.97㎡ | 1 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 83.68㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 83.97㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 371,041,666원 |
현재 최저가 240,100,000원은 최근 12개월 평균의 64.7%입니다. 최근 평균보다 130,941,666원 낮고, 2026.05 동일 면적대 1층 거래 335,000,000원과 비교해도 94,900,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 가격 비교 기준인 실질취득액 역시 240,100,000원입니다.
④ 회차별 가격과 예상배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 240,100,000원 | 235,938,600원 | 295,061,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 168,070,000원 | 164,917,020원 | 366,082,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 117,648,999원 | 115,201,913원 | 415,798,087원 | 0원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,161,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 근저당 · 송도신용협동조합 | 228,000,000원 | 92,938,600원 |
| 3. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 531,000,000원 중 235,938,600원이 배당되고 295,061,400원이 미배당됩니다. 임차인 보증금과 최우선변제, 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다. 2번 근저당권은 2026.03.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최종 배당권자 표시는 배당계산서에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕 25층 건물 내 1층 104호입니다.
- 입지. 비전중학교 북서측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설·수변공원이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재경보기·현관출입 통제설비·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도로 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·소사벌택지지구이며, 비전중학교 절대·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,254,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 566세대, 2019.02.11 준공 단지이고 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 다만 본건은 1층이므로 평균가보다 1층 실거래를 우선 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박세진·김윤주 씨의 임대차계약서와 보증금, 실제 거주 여부를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 박세진 씨는 2025.08.19 배당요구가 확인되지만 김윤주 씨는 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없더라도 실제 점유자 2명과의 인도 협의 또는 인도명령 절차를 예상해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 송도신용협동조합의 근저당권이 2026.03.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 배당계산서와 대조하세요.
- 1층 상태 확인. 채광·사생활·소음·조경 간섭과 내부 수리 상태를 직접 확인하고 동일 면적대 1층 거래 335,000,000원과 비교하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전하고 가격도 낮지만, 명도 확인은 생략할 수 없다
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2020.06.30 주식회사우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 모두 소멸합니다. 임차인 박세진·김윤주 씨도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 긍정적입니다. 실질취득액 240,100,000원은 최근 12개월 평균 371,041,666원의 64.7%이며, 동일 면적대 1층 거래 335,000,000원보다도 낮습니다. 다만 보증금 미상 임차인 2명이 실제 점유 중일 수 있고, 배당과 명도 절차가 남아 있습니다. 결론은 “권리 안전·가격 우위, 단 임차인 점유와 명도 확인 후 응찰”입니다.
