수원지방법원 2025타경42460. 경기도 평택시 팽성읍 송화리 773-12 소재 건물입니다. 등기부상 소유자는 에이치에스조경주식회사이고, 확인되는 근저당은 없습니다. 말소기준은 2025.12.03. 강제경매개시결정이며 채권자는 주식회사흠입니다. 그 뒤 2026.02.26. 평택세무서장 처분의 압류가 등기됐고, 제공된 권리분석상 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 더 중요한 것은 건물의 물리적·법적 완성 상태입니다. 매각물건명세서에는 “건축법상 사용승인을 받지 못한 건물”, “신축공사중인 건물”이라고 명시돼 있습니다. 감정평가상 이용계획도 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택 2가구, 3층은 다가구주택 1가구로 모두 공사중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42460 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 송화리 773-12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 1층 근린생활시설(공사중) 이용예정 · 2층 다가구주택 2가구(공사중) 이용예정 · 3층 다가구주택 1가구(공사중) 이용예정 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리지붕 3층 · 내외벽·창호 신축공사중 |
| 소유자 | 에이치에스조경주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 357,960,800원 / 122,781,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 34,743,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물 |
① 권리 흐름 — 등기상 구조는 단순
등기상 근저당권은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2025.12.03. 강제경매개시결정이며, 신청채권자는 주식회사흠입니다. 이후 2026.02.26. 국의 압류가 등기됐고 처분청은 평택세무서장입니다. 제공된 권리분석상 두 권리는 매각으로 소멸 처리됩니다.
② 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
이 물건은 감정가 357,960,800원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 122,781,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 85,946,700원, 5회 유찰 시 60,162,689원입니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 건물은 사용승인 전이고 신축공사가 완료되지 않은 상태여서, 완성 건물의 일반 시세와 단순 비교하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 122,781,000원 | 34,743,000원 | 0원 | 85,519,066원 |
| 4회 유찰 시 | 85,946,700원 | 34,743,000원 | 0원 | 49,256,659원 |
| 5회 유찰 시 | 60,162,689원 | 34,743,000원 | 0원 | 23,936,761원 |
③ 예상배당표 (매각가 122,781,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,518,934원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사흠 | 34,743,000원 | 34,743,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,519,066원 |
현재 최저매각가 122,781,000원을 가정하면 신청채권자 청구금액 34,743,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 85,519,066원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 건물 상태 — 이 사건의 실질 핵심
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물입니다.
- 공사상태. 철근콘크리트구조 3층 건물로 내외벽·창호가 신축공사중입니다.
- 예정 용도. 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택 2가구, 3층은 다가구주택 1가구로 이용예정이며 모두 공사중입니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비와 난방설비도 공사중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 토지·입지 관련 확인사항
| 토지면적 | 187.8㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 대 · 주상나지 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 지형 / 도로 | 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,142,000원/㎡ |
- 지구단위. 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 비행안전. 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.
- 교육환경. 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 기타. 가축사육제한구역, 문화재보호구역기타, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능성 확인. 현재 사용승인을 받지 못한 원인과 향후 승인 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 공사 진척도 확인. 내외벽·창호·위생급배수·난방설비가 공사중이므로 현장 완성도를 직접 확인해야 합니다.
- 실제 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현황과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 수치만으로 적정가를 판단하지 말고 미완공 상태와 추가 부담을 함께 반영해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 지구단위계획구역·비행안전제5구역·교육환경 보호구역·토지거래계약 허가구역 등의 적용 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 “완공·사용승인”이 먼저
현재 최저가는 122,781,000원으로 감정가 357,960,800원의 34% 수준까지 내려왔고, 권리분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 저가 매물로 보면 핵심을 놓칩니다. 건물은 아직 신축공사중이고 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태입니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 어느 정도인지도 확인되지 않습니다.
등기 권리는 비교적 단순하지만, 물건 자체의 완성도와 사용승인 리스크는 큽니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “현재 상태에서 완공·사용승인이 가능한가, 그 부담을 포함한 총취득비용이 얼마인가”가 되어야 합니다.
