한 줄 평 임차인 인수 위험이 없는 깨끗한 권리 구조입니다. 현재 최저가는 46,200,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 68,411,111원 대비 67.5% 수준입니다. 다만 우창진주2차는 298세대 규모로 대단지 대비 환금성은 보수적으로 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
66,000,000원
1회 유찰 후 70%
최근 12개월 평균
68,411,111원
동일면적 9건
최저가 ÷ 최근시세
67.5%
가격 메리트
매수인 인수
0원
임차인 없음
청주지방법원 2025타경5783. 청주시 청원구 내수읍 우창진주2차아파트 202동 403호 아파트입니다. 소유자는 한원동이며 2022년 하나은행 근저당 설정 이후 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2022.04.04 하나은행 근저당권이고 이후 설정된 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5783 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 도원리 51-3 우창진주2차아파트 202동 4층403호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 59.73㎡ |
| 소유자 | 한원동 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 42,896,896원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
대항력 임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후의 주식회사에치엔플러스 근저당, 충북신용보증재단 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
동일 전용면적 59.73㎡ 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 68,411,111원, 최신 거래는 2026.08 69,000,000원입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.08 | 8 | 69,000,000원 |
| 2026.08 | 3 | 66,000,000원 |
| 2026.07 | 3 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 13 | 74,500,000원 |
| 2025.11 | 1 | 59,300,000원 |
| 평균 | 12건 | 66,808,333원 |
전체 평균 거래가는 66,808,333원, 최근 12개월 평균은 68,411,111원입니다. 최저매각가 46,200,000원은 최근 평균 대비 낮아 가격 측면에서는 유리합니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 10.3% 상승으로 확인됩니다.
⚠️ 가격보다 환금성 확인 우창진주2차는 총 298세대, 1997년 준공 단지입니다. 가격 할인 폭은 있으나 대형 단지 대비 매수층이 제한될 수 있어 실제 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,231,600원 |
| 하나은행 근저당 | 46,200,000원 | 44,968,400원 |
| 에치엔플러스 근저당 | 25,000,000원 | 0원 |
| 충북신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 서민금융진흥원 가압류 | 11,809,840원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 소멸 구조입니다. 매수인이 별도로 부담할 권리는 없습니다.
⛔ 주의 관점 가격은 매력적이지만 소형 단지 특성상 환금성을 확인해야 합니다. 입찰 전 동일 단지 거래 흐름과 매수 수요를 점검하는 것이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 청원내수농공단지 남서측 인근으로 아파트단지 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 간선도로와 연계됩니다.
- 환경. 아파트로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역, 도시지역, 비행안전제6구역 등 관련 용도지역이 확인됩니다.
- 환금성. 298세대 규모 단지로 거래량과 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준 하나은행 근저당 이후 권리는 소멸 여부를 확인합니다.
- 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 67.5% 수준으로 할인 구간입니다.
- 현장 확인. 단지 규모와 실제 거래 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 환금성”
이 물건은 임차인 인수 위험 없이 권리 구조가 단순한 아파트입니다. 1회 유찰 후 최저가는 최근 시세 대비 낮아 가격 매력은 있습니다. 다만 298세대 규모의 구축 단지라는 점에서 낙찰 후 매도 가능성과 수요층을 함께 고려해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 매력, 환금성은 확인이 필요한 물건입니다.
