수원지방법원 2025타경42518. 평택고덕아이파크 101동 24층 2414호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 표면상 최저가는 감정가 159,000,000원의 49%인 77,910,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 최성훈은 2022.03.08 전입, 2022.03.30 점유개시, 2022.03.11 확정일자를 갖추었고, 150,000,000원의 보증금에 대해 배당요구를 한 대항력 임차인입니다.
최저가 77,910,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,802,380원을 먼저 공제한 뒤 최성훈에게 76,107,620원이 배당됩니다. 보증금 부족분 73,892,380원은 매수인 인수로 추정됩니다. 따라서 매수인이 부담하는 실질취득은 낙찰가와 인수를 합친 151,802,380원입니다. 감정가보다 7,197,620원 낮을 뿐이므로, 77,910,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 24층 2414호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 27층 건물 중 24층 |
| 소유자 | 김태언 (2018.09.07 매매 원인, 2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 156,647,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사교원 / 150,945,210원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 말소기준권리 | 2025.03.18 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권과 전세권
말소기준은 2025.03.18 접수된 경기신용보증재단의 가압류 30,000,000원입니다. 이 가압류와 2025.09.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 권리입니다. 최성훈의 임대차는 2022년 전입·확정일자·점유를 갖추었고, 주식회사교원의 전세권도 2024.07.10 설정되어 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성훈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.08 / 2022.03.11 점유개시 2022.03.30 | 150,000,000원 | 있음 · 2024.04.16 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
최성훈은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖추었습니다. 최저가 가정에서 보증금 전액을 배당받지 못하므로 부족분 73,892,380원은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,802,380원 |
| 1. 임차인 최성훈 보증금 | 150,000,000원 | 76,107,620원 |
| 2. 전세권 · 주식회사교원 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 최성훈의 보증금 미배당액 73,892,380원이 매수인 인수로 추정됩니다. 주식회사교원의 선순위 전세권 150,000,000원은 예상배당이 0원이고 등기상 매수인 인수로 분류되어 있으므로, 최성훈 보증금과의 관계 및 실제 소멸·인수 범위를 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 부담 — 낙찰가가 아닌 실질취득으로 비교
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 77,910,000원 | 73,892,380원 | 151,802,380원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 54,537,000원 | 96,844,666원 | 151,381,666원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 38,175,900원 | 112,911,266원 | 151,087,166원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성전자 평택캠퍼스 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터·공장·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 27층 건물 중 24층으로, 위생·급배수·승강기·중앙현관 보안장치·화재경보기·스프링클러·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 폭 약 15미터 포장도로, 서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)이며 주변에 공장과 업무시설이 혼재하고 이미 2회 유찰된 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 77,910,000원이 아니라 최성훈 보증금 인수를 포함한 실질취득 151,802,380원입니다.
- 임대차 원본 확인. 최성훈의 임대차계약서, 전입세대 열람, 확정일자, 배당요구, 현재 점유 및 보증금 변제 여부를 대조해야 합니다.
- 교원 전세권 확인. 2024.07.10 설정된 주식회사교원 전세권 150,000,000원과 최성훈 보증금 사이의 양도·변제·담보 관계를 확인해야 합니다.
- 인수 범위 확정 전 합산 금지. 두 권리가 별개인지 동일 보증금의 권리변동인지 확인되지 않은 상태에서 중복 제외하거나 단순 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.26 등기된 민간임대주택의 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 인도명령 대상 여부 및 명도 협의 비용을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납과 당해세, 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·전세권 설정 및 변동 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “151,802,380원 실질취득”
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 77,910,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 최성훈의 보증금 미배당액 73,892,380원을 더하면 매수인의 실질취득은 151,802,380원입니다. 이후 더 유찰되어도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가하므로 실질취득은 151,000,000원대에 머뭅니다.
더 큰 쟁점은 최성훈의 보증금과 별도로 확인되는 주식회사교원의 선순위 전세권 150,000,000원입니다. 이 전세권은 예상배당이 0원이고 말소기준보다 앞서 있으므로, 두 권리의 실체관계와 소멸·인수 범위를 확인하기 전에는 안전한 입찰 상한을 정하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 실질부담은 감정가에 가깝고, 선순위 권리 확인까지 남은 고위험 인수형 물건입니다.
