수원지방법원 2025타경42525. 평택시 비전동 평택가로수길센트럴돔 제1층 제1148호입니다. 감정요항표상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재는 공실입니다. 김태형이 2019.06.28 소유권을 이전받았고 당시 등기부 거래가액은 888,960,000원입니다. 같은 날 설정된 동수원새마을금고 근저당권 708,500,000원이 말소기준권리이며, 이 근저당권은 2024.08.16 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
현재 경매는 엠씨아이대부 주식회사가 신청한 임의경매입니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 케이비국민카드 가압류와 평택시 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 조사 내역이 없고 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 공실이며 임대관계의 상세사항은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1148호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 비전5로 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 김태형 · 2019.06.28 소유권이전 · 거래가액 888,960,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 907,000,000원 / 311,101,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 668,871,379원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
2019.06.28 설정된 동수원새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2023.09.07 케이비국민카드 가압류 12,439,474원과 2025.09.23 평택시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 동수원새마을금고가 넣었던 임의경매는 2025.04.08 취하돼 해당 경매개시결정등기가 말소됐고, 현재는 2025.08.27 엠씨아이대부 주식회사의 신청으로 다시 임의경매가 진행 중입니다.
② 가격 위치 — 9.07억에서 3.11억까지 내려왔다
감정가는 907,000,000원이지만 3회 유찰된 현재 최저매각가는 311,101,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 217,770,700원, 5회 유찰 시 152,439,490원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 311,101,000원 | 414,993,888원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 217,770,700원 | 507,017,564원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 152,439,490원 | 571,434,137원 |
③ 예상배당표 (매각가 311,101,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,155,414원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동수원새마을금고 | 708,500,000원 | 305,945,586원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,439,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 720,939,474원 중 예상 배당액은 305,945,586원이며, 현재 최저가 기준 미배당은 414,993,888원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시청 북동측 근거리에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지 및 편익시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재 공실입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조, 지하2층·지상4층 건물의 제1층 제1148호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기·에스컬레이터, 소화전, 지하주차장 및 시스템에어컨 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)이며 대체로 사다리형 평지, 상업용건물의 건부지입니다. 공시지가는 3,152,000원/㎡입니다.
- 도로. 광대소각 도로에 접하고 대로1류·대로3류·중로1류·중로2류·소로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 상가의 최근 실제 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 상권 유동, 점포 위치, 가시성, 공실 기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 기존 임대관계의 상세사항은 미상입니다. 주변 보증금·월세와 예상 공실기간을 확인해 수익성을 계산해야 합니다.
- 관리비 확인. 상가 관리비와 공용부분 관련 체납 여부를 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 등기 변동 확인. 2019년 근저당권이 2024년 엠씨아이대부주식회사로 이전된 이력이 있으므로 입찰 직전 최신 등기부를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2019.06.28 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 조사 내역도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 907,000,000원짜리 점포가 3회 유찰돼 311,101,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 34.3%라는 할인율 자체를 곧바로 시장 대비 저가로 해석할 수는 없습니다. 현재 공실인 제2종근린생활시설인 만큼 실제 판단의 승부처는 권리보다 상권·임대료·공실·실거래 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
