수원지방법원 2025타경42525. 평택시 비전동 평택가로수길센트럴돔 1층 1148호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재는 공실입니다. 소유자 김태형은 2019.06.28 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 888,960,000원입니다. 같은 날 동수원새마을금고가 채권최고액 708,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2024.08.16 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정도 등기됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자는 엠씨아이대부 주식회사이며 청구금액은 668,871,379원입니다. 말소기준 이후의 케이비국민카드 가압류와 평택시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42525 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1148호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 비전5로 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 · 지하2층 지상4층 · 제1층 제1148호 |
| 소유자 | 김태형 · 단독소유 · 등기상 거래가액 888,960,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 907,000,000원 / 444,430,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구금액 | 668,871,379원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현재 공실이고, 임대관계 및 기타 상세사항은 미상입니다. 따라서 자료상 대항력 있는 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 공실이라는 사실과 임대관계 상세 미상은 별개의 사항이므로 입찰 전 현황 확인은 필요합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 907,000,000원, 현재 최저매각가는 444,430,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 311,101,000원, 4회 유찰 시 217,770,700원입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 444,430,000원 | 283,353,774원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 311,101,000원 | 414,993,888원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 217,770,700원 | 507,017,564원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없으므로 444,430,000원이 실제 시장에서 저렴한지 여부를 수치로 확정할 근거가 없습니다. 특히 현재 공실인 근린생활시설이라는 점까지 감안하면 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,844,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동수원새마을금고 | 708,500,000원 | 437,585,700원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,439,474원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 720,939,474원 중 예상배당은 437,585,700원이며, 미배당은 283,353,774원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시청 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·아파트단지·편익시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 상가까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재 공실입니다. 임대관계 및 기타 상세사항은 미상입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 지하2층·지상4층 건물의 제1층 제1148호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기·에스컬레이터, 소화전, 지하주차장 및 시스템에어컨 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 상업용건물의 건부지이며 광대소각 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 3,152,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 공실 확인. 감정평가와 매각물건명세서상 현재 공실입니다. 실제 점유 상태와 내부 현황을 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계 상세사항은 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2019.06.28 동수원새마을금고 근저당이 2024.08.16 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권 설정도 존재하므로 최신 등기 상태를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 283,353,774원은 채권자 측 미회수액이며 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 상업용 환금성. 현재 공실인 제2종근린생활시설이고 2회 유찰된 물건이므로 매수 후 임대·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 메리트는 다른 문제”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.06.28 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 907,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 444,430,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 실제 실거래 시세 자료가 없습니다. 게다가 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)인 현재 공실 상가입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격·공실·환금성 검증이 핵심인 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
