수원지방법원 2025타경42553. 경기도 평택시 모곡동 435-3 소재 토지와 공장 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 5,099.9㎡이고, 감정평가상 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건 두 개 동으로 공장·사무실·휴게실·식당 등에 이용되고 있습니다. 소유자는 권명수·문영재로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
현재 권리분석의 출발점은 2024.07.05 설정된 주식회사인플러스알의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 대일실업(주)(김방섭)은 2018.05.21부터 점유한 것으로 정리되어 말소기준보다 앞서며, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 435-3 · 경기도 평택시 산단로 35-10 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장·사무실 등 이용 · 공장용지 5,099.9㎡ |
| 소유자 | 권명수 2분의 1 · 문영재 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 12,789,916,500원 / 8,952,942,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사키움예스저축은행 / 5,207,941,627원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.05 주식회사인플러스알 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 중소기업은행·우리은행·국민은행의 근저당권과 이베스코2공장의 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.07.05 근저당권이며, 2025.09.08 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 문제는 등기 순위가 아니라 말소기준보다 먼저 점유한 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 점유 시작 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대일실업(주)(김방섭) | 5,099㎡ | 2018.05.21 | 150,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 150,000,000원 |
② 가격 프레임 — 현재 실질취득은 9,102,942,000원
이 사건은 현재 1회 유찰된 회차로, 최저매각가가 8,952,942,000원입니다. 여기에 매수인 인수 보증금 150,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 9,102,942,000원입니다. 이후 추가 유찰 시에도 임차인 인수액은 150,000,000원으로 유지되는 시나리오입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 8,952,942,000원 | 150,000,000원 | 9,102,942,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 6,267,059,400원 | 150,000,000원 | 6,417,059,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 4,386,941,580원 | 150,000,000원 | 4,536,941,580원 |
감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 공장·토지 일괄매각이며, 현재 확인되는 가격 판단의 핵심은 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득입니다. 별도의 실거래 비교값 없이 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,952,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 91,929,420원 |
| 인수. 대일실업(주)(김방섭) 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사인플러스알 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,861,012,580원 |
배당 시나리오상 근저당권자 주식회사인플러스알의 채권최고액 3,000,000,000원은 전액 배당되고, 임차인 보증금 150,000,000원은 배당 없이 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 송탄일반공업단지 내에 위치하며, 인근은 중소규모 공장과 지원시설이 밀집한 공업지역입니다.
- 교통·산업 인프라. 차량 접근이 가능하고 인근 고덕국제화지구 일반산업단지 등 공업환경 인프라가 갖춰져 있어 감정평가상 공업용 입지는 양호한 편으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 두 개 동은 공장·사무실·휴게실·식당 등으로 이용되며, 지층 식당 및 보일러 부분은 현재 미사용으로 조사되었습니다.
- 설비. 기본 위생시설·급배수시설·오염처리시설·변전시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 5,099.9㎡, 일반공업지역, 평지·사다리형, 소로 한 면 접면이며 공시지가는 577,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반산업단지·가축사육제한구역에 포함되고 하천구역·하천 및 소로1류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한한 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으나, 제시외 건물 2동의 등기·건축물대장 등재 상태와 소유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 8,952,942,000원에 대항력 임차인 보증금 150,000,000원을 더한 9,102,942,000원을 취득원가의 출발점으로 보세요.
- 임대차 원본. 대일실업(주)(김방섭)의 보증금 150,000,000원·월차임 15,000,000원, 점유범위 5,099㎡와 실제 계약관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 소유관계. 미등기 제시외 건물 2동과 수변전 시설 등의 소유자·점유권원을 확인하고 법정지상권 성립 가능성을 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 가액이 최저매각가격에 포함된 일괄매각이므로 실제 인도 대상과 매각 포함 범위를 현황조사서·감정평가서와 대조하세요.
- 신청채권자 배당관계. 키움예스저축은행 청구액 5,207,941,627원이 시나리오상 배당 0원으로 계산된 이유를 배당요구·담보관계 원문으로 확인하세요.
- 현장 이용상태. 공장·사무실·휴게실·식당의 현재 가동 여부, 임차인의 실제 점유 범위와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “최저가 8,952,942,000원”만 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 감정가 대비 1회 유찰됐다는 사실보다 말소기준보다 앞선 대항력 임차인과 제시외 건물의 권리관계입니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가 8,952,942,000원이 아니라 임차인 보증금 150,000,000원을 더한 9,102,942,000원으로 봐야 합니다.
또한 미등기 제시외 건물 2동의 소유관계·점유권원에 따라 법정지상권이 성립할 수 있다는 비고가 있고, 신청채권자 키움예스저축은행의 5,207,941,627원 청구가 배당 시나리오상 0원으로 표시되는 점도 확인이 필요합니다. 이 물건은 단순히 “70%까지 내려온 공장”이 아니라, 임차인 인수·제시외 건물·배당관계 원문 확인까지 끝내야 가격 판단이 가능한 사건입니다.
