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특수권리·특수조건 3

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수48 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경50946 · 청주지방법원 · 토지
782㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
360,050,000원 3억 6,005만 감정가 471,752,680원
감정가의 76% 2026-07-15 낙찰
최저매각가 330,227,000원 최저가 대비 +9%
낙찰일
07-15 낙찰 완료
청주지방법원 일괄매각 5개 목록
입찰 보증금
3,302만원
최저가의 10% · 33,022,700원
감정가 대비
▼ 23.7% 싸게 매수
감정가 4.72억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 소멸 구조는 명확하지만 대항력 판단 불가 임차인이 있어 명도·보증금 리스크 확인이 필요한 물건입니다.
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현장 사진 현장 사진 추가 사진 +13
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 연립/다세대 + 토지

권리는 정리되지만, 점유자 확인이 핵심 — 청주 남일면 송암리 193-13

청주지방법원 2025타경50946 · 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 193-13
감정가 471,752,680원 · 최저매각가 330,227,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.15 · 강제·임의경매 진행
48점
매력지수 C등급 · 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 대항력 미상 점유와 낮은 환금성이 부담
근저당 이후 권리는 정리되나 점유자 보증금·전입 미상으로 인수 위험 판단이 남고 전원주택형 용도로 환금성이 제한적이라 C 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 점유자 윤성옥이 확인되고 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 가격은 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 전원주택형 물건 특성상 권리보다 점유 확인이 먼저입니다.
감정가 / 최저가
471,752,680원
330,227,000원(70%)
실질취득
330,227,000원
인수액 0원 기준
배당 부족
355,735,559원
채권 미배당
핵심지표
점유 확인
임차인 대항력 미상

청주지방법원 2025타경50946. 청주시 상당구 남일면 송암리 소재 연립·다세대 및 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 손영우이며, 2022년 설정된 새청주신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 아파트처럼 권리만 보고 판단하기 어려운 유형입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 점유자 윤성옥이 확인되며, 전입신고일과 보증금 정보가 없어 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 낙찰 전 반드시 점유 관계를 추가 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호청주지방법원 2025타경50946
소재지충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 193-13
도로명주소: 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌송암1길 235-34
용도 / 이용상태연립/다세대 + 토지 · 주택 등 이용 중
소유자손영우
감정가 / 최저가471,752,680원 / 330,227,000원
신청채권100,000,000원
매각기일2026.07.15

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 새청주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며 2022.06.08 설정되었습니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유자 윤성옥 관련 임대차 정보는 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 판단은 미상

점유자전입보증금대항력우선변제승계
윤성옥 미상 미상 가능·미상 판단 불가 해당 없음
⚠️ 점유 리스크 보증금·전입신고일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 낙찰 전 전입세대 확인, 임대차관계 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 330,227,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-5,423,178원
을구 1번 근저당권 · 새청주신용협동조합300,000,000원300,000,000원
을구 4번 근저당권 · 새청주신용협동조합60,000,000원24,803,822원
을구 5번 근저당권 · 김혜림100,000,000원0원
후순위 가압류·경매개시결정220,539,381원0원
매각대금 배분
회차별 낙찰 시나리오
유찰 시 가격은 낮아지지만 미배당 채권은 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 확인된 인수권리는 0원입니다.
⛔ 주의 관점 점유자의 대항력 판단이 끝나지 않았습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 명도 비용과 추가 협의 가능성을 배제할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 남경실마을 북동측 근거리, 전원주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근 간선도로와 연결됩니다.
  • 토지. 보전녹지지역, 공익용산지, 가축사육제한구역 등 제한사항이 있습니다.
  • 이용상태. 주택 및 주차장으로 이용 중이며 2022.05.11 사용승인된 건물입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 점유 확인. 윤성옥의 전입·보증금·임대차 관계를 확인하세요.
  • 권리 검토. 새청주신용협동조합 근저당 이후 권리는 소멸 구조입니다.
  • 토지 규제. 보전녹지지역 및 공익용산지 관련 제한을 확인하세요.
  • 환금성. 전원주택형 물건으로 일반 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 점유는 확인해야 한다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리 분석 자체는 명확합니다. 그러나 현황조사상 점유자가 존재하고 전입·보증금 정보가 확인되지 않아, 낙찰자가 반드시 점유 관계를 확인해야 하는 물건입니다. 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다 권리 안전성과 점유 리스크를 함께 계산하는 입찰이 필요합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인과 현장 확인이 필요합니다.

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충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 193-13

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