수원지방법원 2025타경42640. 경기도 안성시 공도읍 만정리 779-4에 있는 집합건물 제1층 제110호로, 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 등기증명서는 집합건물로 작성돼 있습니다. 말소기준권리는 2016년 4월 26일 설정된 평택중앙새마을금고의 채권최고액 260,000,000원 근저당권입니다. 이후 현존하는 박연희 근저당권, 제이씨현시스템주식회사 가압류, 국·안성시·국민건강보험공단의 압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 문령 1명입니다. 110호 59.61㎡를 점유하고 보증금 1,000,000원, 월 차임 900,000원이며 전입일은 2024년 11월 26일입니다. 이는 말소기준권리인 2016년 4월 26일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 계산상 이 보증금이 매수인에게 승계되는 금액은 없으며, 실질취득액은 최저매각가와 같습니다. 현장·매각물건명세서 비고에는 ‘별난만두분식’ 상호로 영업 중이라고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42640 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 779-4 1동 · 도로명 경기도 안성시 공도읍 송원길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 제1층 제110호 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 · 사용승인일 2016.03.16 |
| 소유자 | 김진영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 125,881,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택새마을금고 / 208,100,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2016.04.26 평택중앙새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 현존 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년 7월 19일 최홍귀 명의로 설정됐던 채권최고액 50,000,000원 근저당권은 2018년 1월 12일 이미 말소됐으며, 2018년부터 2021년 사이 일부 가압류·압류도 이미 해제·말소된 이력이 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문령 | 110호 59.61㎡ | 2024.11.26 | 1,000,000원 / 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일이 말소기준권리 2016.04.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정할 근거가 없으므로 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 검증 — 감정가 34.3%, 그러나 할인율만으로 시세를 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 125,881,000원으로 감정가 367,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 사건은 동일 물건·유사 물건의 최근 실거래 비교 기준이 잡혀 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐다는 점은 응찰 전 별도의 현장 임대수익·상권·매매사례 검증이 필요하다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 125,881,000원 | 581,749,336원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 88,116,700원 | 618,937,403원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 61,681,689원 | 644,896,583원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,562,334원 |
| 1. 근저당 · 평택중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 123,318,666원 |
| 2. 근저당 · 박연희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이씨현시스템주식회사 | 315,068,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 123,318,666원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 가압류에는 미배당이 발생합니다. 채권 총액 705,068,002원 중 배당액은 123,318,666원, 미배당은 581,749,336원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 만정리 만정중학교 남측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·다세대주택·아파트단지 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 16m, 동측 약 10m 포장도로와 접하고 서측에는 약 8m 보행자도로가 접합니다.
- 이용상태. 제1층 제110호가 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 현장 비고에는 ‘별난만두분식’ 상호 영업이 기재돼 있습니다.
- 토지. 관련 토지는 746.0㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장등, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 949,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역과 학교보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2016.03.16이고 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 권역 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 문령이 110호를 점유하고 있으며 ‘별난만두분식’ 영업이 기재돼 있으므로 현재 영업·점유 상태와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차인의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자·우선변제 관련 사항은 최종 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 현재 예상배당표가 달라질 수 있으므로 실제 교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 채권자 표시 대조. 말소기준 근저당권자는 평택중앙새마을금고로, 경매개시결정의 채권자는 평택새마을금고로 기재돼 있으므로 원본에서 그 관계를 확인하는 것이 안전합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도 표시는 대지이고 감정평가상 제1층 제110호는 근린생활시설로 이용 중이므로, 현황과 공부·대지권 관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2016년 4월 26일 평택중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 문령도 2024년 11월 26일 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 125,881,000원이 곧 현재 기준 실질취득액입니다.
다만 이 물건을 평가하는 핵심은 권리가 아니라 가격의 검증 가능성입니다. 감정가 367,000,000원에서 3회 유찰돼 125,881,000원까지 내려왔지만, 근린생활시설의 최근 실거래 비교 없이 이 할인폭만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 세금 우선배당 가능성과 현재 영업 점유까지 확인해야 하므로, 권리 위험은 낮지만 가격·환금성 검증을 충분히 거쳐야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
