56,938,000원
수원지방법원 2025타경42676. 평택시 서정동의 5층 다세대주택 중 4층 402호입니다. 현재 최저매각가는 감정가 166,000,000원의 34.3%인 56,938,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2024.05.13 설정된 주식회사오케이대부캐피탈역삼의 근저당권 120,000,000원이고, 그 뒤 근저당권과 6건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 AN SHUNYU가 2018.06.05 전입한 것으로 확인되는데, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일만 놓고 보면 2024.05.13 말소기준권리보다 훨씬 앞서므로 대항력 가능성이 존재하지만 정확한 인수액은 미상입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 “매수인 인수 0원”으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42676 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 878-7 4층402호 · 도로명 경기도 평택시 점촌1로 45-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 건내 4층 402호 |
| 소유자 | 박장군 · 2015.07.19 매매 · 2015.09.16 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 56,938,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 91,137,262원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
2015년에 설정됐던 경기남부수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 권리 가운데 말소기준은 2024.05.13 주식회사오케이대부캐피탈역삼 근저당 120,000,000원입니다. 이후 2024.09.24 추가 근저당 15,000,000원, 삼성카드·우리카드·서민금융진흥원·교보생명보험· 애큐온저축은행·케이비캐피탈의 가압류와 2025.09.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 확인 전에는 실질취득가가 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| AN SHUNYU | 미상 | 2018.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자는 1명으로 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 그러나 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로, 현재 회차 최저가 56,938,000원에 낙찰된다고 해도 실질취득비용을 같은 금액으로 볼 수 없습니다. 낙찰가 + 인수 가능한 미배당 보증금을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,884원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈역삼 | 120,000,000원 | 55,513,116원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈역삼 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,256,293원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,427,783원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,211,995원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 22,065,989원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 37,126,954원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 19,572,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 239,661,865원 가운데 채권자 예상배당은 55,513,116원, 미배당액은 184,148,749원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금이 확인되지 않은 2018.06.05 전입 점유자의 실제 인수 가능성까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 56,938,000원 | 184,148,749원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 39,856,600원 | 200,922,684원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 27,899,620원 | 212,664,438원 |
회차가 내려갈수록 표면적인 최저가는 더 낮아집니다. 하지만 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가와 별도로 부담해야 하므로 반드시 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 주변환경. 지장초교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·중소규모 점포·공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 3m 진입로를 통해 공도와 연계되며, 타인소유 인접지를 통한 통행 가능성이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 1,223,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- AN SHUNYU 보증금 확인. 2018.06.05 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 다시 계산. 최저가 56,938,000원만 보지 말고 확인된 인수 가능 보증금을 더해 판단해야 합니다.
- 통행권원 확인. 타인소유로 조사된 서정동 878-24를 통한 실제 통행 가능 여부와 법적 권원을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 이 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 낮아진 가격 자체보다 유찰 원인을 먼저 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금의 법적 귀속을 확정한 값이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건의 표면만 보면 감정가 166,000,000원에서 3회 유찰돼 56,938,000원까지 내려온 다세대입니다. 등기상 후순위 권리도 대부분 매각으로 소멸합니다. 그러나 2018.06.05 전입한 점유자가 있고 그 보증금이 확인되지 않는다는 점 때문에 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았습니다. 여기에 타인소유 인접지를 통한 통행 문제까지 확인해야 합니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 해석할 사건이 아닙니다. 선순위 가능 점유자의 보증금과 통행권원을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
