수원지방법원 2025타경42926. 평택시 칠원동 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 105동 19층 1902호, 전용 74.766㎡ 아파트입니다. 2019년 사용승인된 25층 건물의 19층으로, 방 3개·욕실 2개·거실·주방 및 식당·파우더룸·드레스룸· 발코니·다용도실 구조로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사동문넘버원이며, 2016년 11월 21일 매매를 원인으로 2020년 5월 18일 거래가액 272,300,000원에 소유권이 이전됐습니다.
같은 날 남천천신용협동조합 명의의 채권최고액 121,200,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2020년 7월 14일 전입한 임차인 김대환은 기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 현재 확인된 권리순서상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 542 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 제105동 제19층 제1902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.766㎡ · 지상 25층 중 19층 |
| 이용상태 | 방3·욕실2·거실·주방/식당·파우더룸·드레스룸·발코니·다용도실·현관 등 |
| 소유자 | 주식회사동문넘버원 (거래가액 272,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남천천신용협동조합 / 99,182,943원 |
| 현재 근저당권자 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.01.15. 근저당권 이전) |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인, 인수는 0원
말소기준은 2020년 5월 18일 남천천신용협동조합의 근저당권입니다. 2025년 11월 6일 임의경매가 개시됐고, 근저당권은 2026년 1월 15일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 기존 기준권리의 승계이므로 기준일 자체는 2020년 5월 18일로 유지됩니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대환 | 1902호 | 2020.07.14 | 미상 | 2025.12.16 신고 | 없음 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 | 0원 |
김대환은 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 기준 근저당보다 약 두 달 늦어 대항력은 인정되지 않습니다. 배당요구는 2025년 12월 16일 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 이 불확실성은 배당 순서에 관한 문제이며, 현재 권리순서상 낙찰자의 보증금 인수 문제로 이어지지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가는 높았지만 1회 유찰로 가격 여유 확보
같은 단지 동일 면적 74.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 280,000,000원~310,000,000원 범위이며, 평균은 297,750,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 22층 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.77㎡ | 22 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 74.77㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2026.05 | 74.77㎡ | 9 | 299,000,000원 |
| 2026.05 | 74.77㎡ | 20 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 74.77㎡ | 17 | 302,000,000원 |
| 2026.04 | 74.77㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 74.77㎡ | 21 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 74.77㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 74.77㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2025.12 | 74.77㎡ | 7 | 303,000,000원 |
| 2025.12 | 74.77㎡ | 23 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 74.77㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 297,750,000원 |
감정가 306,000,000원은 최근 평균보다 8,250,000원 높아 감정가 단계에서는 뚜렷한 가격 메리트가 없었습니다. 그러나 1회 유찰로 최저가가 214,200,000원까지 내려오면서 상황이 달라졌습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 214,200,000원이며, 최근 12개월 평균보다 83,550,000원 낮고 최신 거래보다 83,800,000원 낮습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 214,200,000원 | 121,200,000원 | 0원 | 89,201,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 149,940,000원 | 121,200,000원 | 0원 | 25,840,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 18,511,412원 | 0원 | 0원 |
근저당권자의 미배당이 발생하더라도 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 매수인이 그 부족액을 인수하지 않습니다. 각 시나리오는 당해세와 임차인 최우선변제 가능액을 반영하지 않은 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,798,800원 |
| 1. 근저당 · 남천천신용협동조합 | 121,200,000원 | 121,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,201,200원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 근저당권 채권최고액을 반영한 뒤 소유자 잔여가 89,201,200원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인의 소액보증금 최우선변제 가능성은 미반영이므로 실제 배당은 달라질 수 있으나, 변동분이 곧바로 매수인 보증금 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택새빛초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지를 중심으로 일부 근린생활시설과 공공시설이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 해당 동까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
- 단지·건물. 852세대 단지로 2019년 8월 27일 사용승인됐으며, 철근콘크리트구조 25층 건물의 19층입니다.
- 설비. 지역난방·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보·실내소화전·스프링클러·지하주차장·CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 서측과 남측의 왕복 3차선 및 왕복 4차선 내외 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·신촌지구 지구단위계획구역이며, 외국인 또는 외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 2025년 11월부터 2026년 7월까지 12건 확인돼 거래 표본이 있으며, 거래가격은 2.80억~3.10억 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 전입일은 기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금·확정일자·임대차계약서와 소액임차인 해당 여부를 매각기록에서 확인하세요.
- 명도 계획. 소유자는 법인이고 현황상 임차인이 점유하고 있으므로, 낙찰 후 인도명령과 이사 협의 기간·비용을 반영하세요.
- 가격 상한. 최근 평균 297,750,000원과 최신 거래 298,000,000원을 기준으로 내부 수리상태·층·향·명도비·취득비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 잔여금과 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전. 기준 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실과 채권계산서·배당요구 현황을 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비를 확인하고, 19층 내부 누수·결로·설비 및 마감 상태를 현장 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 한 차례 유찰로 달라졌다
이 물건의 핵심은 임차인이 있지만 대항력은 없다는 점입니다. 전입일이 말소기준 근저당보다 늦어 매수인이 인수할 보증금은 0원이고, 최저가가 곧 실질취득액입니다. 감정가 3.06억은 최근 평균 2.9775억보다 높아 신건 단계에서는 가격상 매력이 크지 않았지만, 1회 유찰 후 2.142억으로 내려오면서 최근 시세의 71.9%까지 낮아졌습니다.
따라서 권리와 가격만 놓고 보면 검토 가치가 높은 현재 회차입니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 실제 점유자가 존재하므로, 소액임차인 배당 가능성과 명도비용까지 확인한 뒤 최종 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능 — 최종 변수는 점유·명도와 내부 상태입니다.
