수원지방법원 2025타경43129. 평택고덕아이파크 102동 20층 2019호로, 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 욕실과 방 1개 등을 갖춘 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사다온어패럴이며, 2022.04.21 거래가액 162,346,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 최저가는 112,700,000원으로 감정가 161,000,000원의 70.0%이고, 배당 계산상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
표면만 보면 1회 유찰로 가격이 낮아지고 인수액도 없는 구조입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 등기에는 2022.04.21 설정된 안성축산업협동조합 근저당권이 말소기준으로 제시돼 있는 동시에, 해당 근저당권이 2022.05.16 해지로 말소된 기재도 존재합니다. 같은 날 안성축산업협동조합 명의의 별도 근저당권 132,000,000원이 다시 설정돼 있어, 실제 말소기준과 소멸 범위는 등기부 원본·매각물건명세서의 문언을 맞춰 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43129 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 20층 2019호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔(욕실·방 1개 등) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 27층 |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 · 2022.04.21 거래가액 162,346,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 기준권리는 재확인
그 뒤 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 국세 압류, 신용보증기금과 중소기업은행의 가압류가 이어졌습니다. 배당 시뮬레이션은 이들 금전채권을 매각으로 소멸하는 권리로 처리하고 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기는 별도의 공법상 등록 표시이므로 현재 등록 상태와 임대의무 관련 사항을 관할기관 및 매각물건명세서에서 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 — 목적물과 조사 호수가 다르다
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하제연 | 2018호 | 2022.04.21 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실명 신고 1명입니다. 전입일은 2022.04.21이고 대항력은 없는 것으로 판정돼 있으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 무엇보다 이 사건의 목적물은 2019호인데 조사된 호수는 2018호입니다. 따라서 하제연 씨를 2019호의 실제 점유 임차인으로 단정해서도, 반대로 목적물에 점유자가 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인은 확인되지만 현재 시세는 미확인
확인 가능한 가격 기준은 2022.04.21 소유권 취득 당시 거래가액 162,346,000원, 감정가 161,000,000원, 현재 최저매각가 112,700,000원입니다. 감정가는 과거 거래가액의 약 99.2%로 비슷하고, 현재 최저가는 과거 거래가액의 약 69.4%입니다.
| 가격 기준 | 기준일·회차 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|
| 등기 거래가액 | 2022.04.21 | 162,346,000원 | 100.8% |
| 감정가 | 감정평가 | 161,000,000원 | 100.0% |
| 최저가·실질취득 | 1회 유찰 | 112,700,000원 | 70.0% |
하지만 2022년의 단일 거래가액은 현재 시세가 아닙니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 확인할 실거래 표본이 없으므로 112,700,000원이 현재 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 사건상 근린시설이면서 감정상 오피스텔로 이용되는 호실이므로, 주거용 아파트 시세를 그대로 대입해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,377,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안성축산업협동조합 | 2,148,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 안성축산업협동조합 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 앤드제일차주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 15,676,637,094원 중 110,322,200원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 15,566,314,894원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 15,566,314,894원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 15,599,567,114원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 15,622,808,108원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 남서측 인근으로, 오피스텔·쇼핑몰 등 근린생활시설과 산업단지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 욕실과 방 1개 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다. 일반 아파트와 수요층·대출·임대수익 구조가 다를 수 있습니다.
- 도로. 동측 약 40~50m, 서측 약 14~16m, 남측 약 15~18m, 북측 약 18~20m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지 조건. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구와 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우 적용되는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산업단지와 근린생활시설이 혼재한 입지는 임대수요 요인이 될 수 있으나, 최근 실거래와 임대료 자료가 없어 매각기간과 적정 매수가를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2022.04.21 근저당권과 2022.05.16 말소기재, 같은 날 재설정된 132,000,000원 근저당권의 순위를 등기부 원본으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 안성축산업협동조합 2,148,000,000원 근저당권과 케이비증권주식회사 13,000,000,000원 근저당권의 공동담보목록 및 실제 피담보채무를 확인하세요.
- 점유 호수 확인. 목적물은 2019호, 조사 전입자는 2018호입니다. 현장 표찰, 관리사무소 등록, 전기·관리비 사용내역과 점유자를 직접 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 하제연 씨의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 전입세대확인서를 확인하세요.
- 민간임대주택 상태 확인. 등기상 민간임대주택 표시의 현재 등록 여부, 임대의무기간 및 매각에 따른 처리 관계를 관할기관에 확인하세요.
- 현재 시세 조사. 감정가 대비 70.0%만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적·유사 층 오피스텔의 최근 거래가와 월세·보증금 수준을 대조하세요.
- 용도와 금융조건. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용이라는 점을 금융기관에 제시해 대출 가능액·금리·취득 관련 비용을 사전에 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.13로 기재돼 있으므로 매각 결과, 변경·취하·재매각 여부를 사건기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — 할인보다 먼저 풀어야 할 세 가지
현재 회차의 실질취득액은 112,700,000원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 감정가 161,000,000원에서 30.0% 낮아진 가격도 분명한 장점입니다. 그러나 말소기준 근저당권의 말소기재, 2019호 목적물과 2018호 전입자의 불일치, 현재 시세를 입증할 최근 거래 부족이 동시에 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 “인수액이 없으니 바로 안전하고 싸다”가 아니라, 인수액은 0원으로 추정되지만 원본 확인과 현장조사를 통과해야 가격 판단이 가능한 물건입니다. 권리기준과 점유관계가 명확히 해소되고, 동일 건물 오피스텔의 최근 시세가 실질취득액보다 충분히 높다는 점까지 확인될 때 비로소 입찰 논리가 완성됩니다.