청주지방법원 2025타경51190. 보은군 마로면 소여리 일대의 공장용지·공장·사무실·기숙사·식당 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사일호산업이고, 2011.04.28 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2020.02.06 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 1,928,400,000원입니다. 그 뒤 붙은 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건의 권리분석보다 더 중요한 부분은 자산 자체의 상태와 환금성입니다. 감정평가 이용상태상 기호(7)는 사무실·기숙사·식당, 기호(8)-가는 공장, 기호(8)-나·다는 양생실, 기호(8)-라는 보일러실로 이용되며, 기준시점 현재 공장은 미운영중입니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구도 매각에 포함되지만 장기간 사용 중단 상태로 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51190 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 마로면 소여리 899 |
| 등기부 표시 | 충청북도 보은군 마로면 소여리 900 청호보은공장 제1동호 · 작은소여길 49 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 기숙사 · 식당 · 양생실 · 보일러실 |
| 소유자 | 주식회사일호산업 |
| 감정가 / 최저가 | 2,402,927,690원 / 1,177,434,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 1,864,662,349원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.06 을구 19번 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 1,928,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 대항력·우선변제·승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 현재 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 2020.02.06 농협은행 근저당이 말소기준이고, 2025년에 설정된 중소벤처기업진흥공단·신용보증기금· 충북신용보증재단·주식회사 이콘스티엠·주식회사 대광소재의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준 근저당 자체의 권리자는 이후 변동됐습니다. 2025.06.18 신용보증기금에 140,000,000원의 확정채권 일부가 대위변제로 이전됐고, 2025.08.18에는 농협은행 지분 전부가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 을구 19번 근저당권의 권리변동 흐름으로, 별도의 임차보증금처럼 중복 합산할 항목은 아닙니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,177,434,000원으로 감정가 2,402,927,690원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 공장·토지·기계기구가 결합된 특수 자산이고, 현재 확인 가능한 비교 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 하락률만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,177,434,000원 | 1,163,259,660원 | 1,190,547,222원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 824,203,800원 | 813,561,762원 | 1,540,245,120원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 576,942,660원 | 568,773,233원 | 1,785,033,649원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,177,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,174,340원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,928,400,000원 | 1,163,259,660원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 92,101,986원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 216,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충북신용보증재단 | 20,400,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이콘스티엠 | 46,904,896원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 대광소재 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 14,174,340원 공제 후 을구 19번 근저당권에 1,163,259,660원이 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권 총액 2,353,806,882원 중 총 미배당은 1,190,547,222원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 공장·토지 상태와 매각 범위
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록과 지하수관련시설 등도 매각에 포함됩니다.
- 공장 가동상태. 기준시점 현재 공장은 미운영중입니다.
- 기계기구. 장기간 사용 중단상태로 정상작동 여부가 확인되지 않았고, 일부 부품 교체나 수리 등 추가조치가 필요할 수 있습니다.
- 매각 제외. 제시외 건물(8-4) 콘크리트 기초 위 판넬지붕 골재호퍼 91㎡, 제시외 기계기구, 이동식 간이화장실은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 이용. 사무실·기숙사·식당, 공장, 양생실, 보일러실로 구성되며 사용승인일은 2008.03.06입니다.
⑤ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 소여2리 마을회관 남서측 원거리에 위치하고, 부근은 전·답 등의 농경지와 자연림이 혼재하며 일부 공장·농가주택이 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 인근 간선도로와의 거리 등을 기준으로 일반적인 교통상황은 보통이며, 본건까지 차량 진·출입은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 · 공업용 · 토지면적 1,854.0㎡ · 공시지가 29,900원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 추가 제한. 일부 토지는 소하천구역(작은새천)이 포함되고, 기호(6)는 보전관리지역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용 표준자산이 아니라 농촌지대의 공장·토지·기계기구 일괄매각이고 현재 공장이 미운영중이므로, 매수 목적과 재가동 가능성을 확인한 수요자 중심으로 접근할 사안입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 49%를 시세 할인으로 오해하지 않기. 현재 최저가 1,177,434,000원은 2회 유찰 결과일 뿐, 비교 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 기계기구 실사. 매각 포함 기계기구의 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 재가동 가능성, 수리·교체 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 매각 제외 물건 구분. 골재호퍼 91㎡, 제시외 기계기구, 이동식 간이화장실은 매각 제외이므로 현장에서 포함 자산과 정확히 구분해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 및 일부 소하천구역을 실제 사업계획과 대조해야 합니다.
- 권리변동 원본 확인. 을구 19번 근저당의 신용보증기금 일부이전과 농업협동조합자산관리회사 지분전부이전까지 최신 등기부와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 결정할 공장은 아니다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.02.06 농협은행 근저당이고, 이후 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 공장 자산의 실제 활용 가능성입니다. 2회 유찰로 최저가가 1,177,434,000원까지 내려왔지만, 공장은 미운영중이고 기계기구는 장기간 사용이 중단돼 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다. 매각 제외 시설도 존재하고 토지에는 여러 이용제한이 걸려 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 부담은 낮지만, 운영·설비·환금성 실사가 입찰가를 좌우하는 공장 경매”로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
