청주지방법원 2025타경51257. 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 215-8 소재 물건으로, 등기상 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 215-8 주건축물제1동 제1층 제101호입니다. 감정가 1,784,086,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 428,359,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.07.28. 설정된 을구 1번 대전유성신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 288,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·임의경매개시결정 및 을구 2번 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 일반적인 다세대주택 한 호수의 권리분석처럼 단순하게 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 제시외 건물인 지상 공사중단구조물 220㎡가 매각에 포함되고, 제시외 가스시설물은 매각에서 제외된다고 기재되어 있습니다. 또한 대지권은 미정리된 상태이며 목록 7내지14는 건물만 매각되고 최저매각가격은 건물만의 평가액이라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 215-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 등기상 부동산 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 215-8 주건축물제1동 제1층 제101호 |
| 소유자 | 조미경 |
| 토지면적 / 공시지가 | 772.0㎡ / 163,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,784,086,000원 / 428,359,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전유성신용협동조합 / 1,236,791,845원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만, 유치권은 별도 변수
확인된 임차인 없음. 2021.07.22. 대전유성신용협동조합의 가처분이 먼저 등기됐으나 2025.07.30. 해제되어 이미 말소됐습니다. 2021.07.28. 을구 1번 근저당권이 말소기준권리로 설정됐고, 같은 날 을구 2번 근저당권도 설정됐습니다. 이후 김은숙·김금자·서부농업협동조합의 가압류, 보령시와 청주시의 압류, 2025.05.26. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 감정가 대비 최저가는 낮지만, 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 428,359,000원으로 감정가 1,784,086,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 확인된 동일 면적 매칭 실거래와 최근 매각가가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 8세대 규모이고 매각률이 0.0%, 경매물건 평균 유찰횟수가 4.0회라는 점은 가격보다 환금성과 수요를 먼저 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 428,359,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,683,590원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대전유성신용협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 대전유성신용협동조합 | 840,000,000원 | 133,675,410원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 김은숙 | 131,561,643원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 김금자 | 70,975,342원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 서부농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 428,359,000원에서는 집행비용 6,683,590원을 제외하고 채권자에게 421,675,410원이 배당됩니다. 채권 총액 1,390,536,985원 중 968,861,575원이 미배당으로 남습니다. 소유자 교부금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 배당표 기준 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 상당구 가덕면 인차리 소재 가덕면 행정복지센터 남서측 인근으로, 간선도로 노선을 따라 소규모 근린생활시설과 기존주택·농경지가 혼재하는 면소재지내 주택지대입니다.
- 교통. 대상토지 및 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 보통시됩니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역·주거용지에 해당하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 소로3류와 접하며 준보전산지와 접하는 부분이 있습니다.
- 현황. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물로 다세대주택이 이용중이며 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 되어 있습니다. 토지는 대체로 부정형이고 공동주택 부지로 이용중입니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 준공일은 2024.04.08입니다. 매각률 0.0%, 경매물건 평균 유찰횟수 4.0회로 확인되어 수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권부터 확인. 김동신의 공사대금 250,000,000원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명합니다. 신청채권자의 유치권배제신청서가 제출됐지만, 실제 공사 진행·점유·공사대금 관계와 현장 상태를 별도로 확인하세요.
- 대지권 미정리. 대지권이 미정리된 상태이고 목록 7내지14는 건물만 매각되며 최저매각가격도 건물만의 평가액이라는 점을 등기 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록5·6은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출시 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 목록4에는 지상 공사중단구조물 220㎡가 소재하고 매각에 포함됩니다. 반면 제시외 가스시설물과 소형저장탱크는 매각에서 제외됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 최저매각가는 299,851,300원, 6회 유찰 시 209,895,910원으로 제시되어 있습니다. 가격만 보지 말고 유치권·대지권·농취증 문제를 해소할 수 있는지와 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 위험이 낮다”
이 사건은 감정가 1,784,086,000원에서 4회 유찰되어 최저가 428,359,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 단순한 근저당·가압류 정리가 아닙니다.
대지권 미정리와 건물만 매각되는 부분, 목록5·6의 농지취득자격증명, 공사중단구조물 220㎡, 그리고 공사대금 250,000,000원 유치권 신고가 남아 있습니다. 유치권은 성립 여부가 불분명하고 배당표상 매수인 인수액에도 포함되지 않지만, 유효한 유치권인지 확인하지 않은 채 입찰할 사안은 아닙니다. 또한 동일 면적 매칭 실거래가와 최근 매각가가 확인되지 않아 최저가 24.01%를 시세 메리트로 단정할 수도 없습니다.
등기상 권리는 합격, 물건 자체의 실행 리스크는 경계가 결론입니다. 가격은 이미 크게 낮아졌지만, 이 사건에서는 ‘얼마나 싸게 사느냐’보다 무엇을 실제로 취득하는지와 유치권·대지권·농취증 문제를 해결할 수 있는지가 먼저입니다.
