청주지방법원 2025타경51257. 충북 청주시 상당구 가덕면 인차리 215-8의 다세대주택과 토지를 함께 다루는 사건입니다. 감정가는 1,784,086,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 874,202,000원입니다. 등기상 소유자는 조미경이며, 말소기준은 2021년 대전유성신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 288,000,000원과 840,000,000원의 근저당이 설정돼 있고, 이후 김은숙·김금자· 서부농업협동조합의 가압류와 보령시·청주시 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다.
권리순위 자체보다 더 중요한 것은 매각 대상의 구성과 물적 상태입니다. 이 사건은 일괄매각이며, 공사중단 구조물 220㎡는 매각에 포함되는 반면 소형저장탱크를 포함한 가스시설물은 매각에서 제외됩니다. 일부 토지는 공부상 임야·답이지만 현황은 신축중단 잡종지·도로형태 잡종지·도로이고, 일부 목록에는 농지취득자격증명이 필요합니다. 또한 다세대주택의 대지권은 미정리된 상태이고 목록 7부터 14까지는 건물만 매각되며 최저매각가격도 건물만의 평가액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 215-8 |
| 용도 | 다세대 + 토지 · 공동주택(다세대주택) |
| 등기 대상 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 215-8 주건축물제1동 제1층 제101호 |
| 소유자 | 조미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,784,086,000원 / 874,202,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전유성신용협동조합 / 1,236,791,845원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2021.07.22. 대전유성신용협동조합의 가처분이 먼저 등기됐지만 2025.07.29. 해제로 2025.07.30. 말소됐습니다. 말소기준은 2021.07.28. 설정된 대전유성신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 이후 김은숙 131,561,643원, 김금자 70,975,342원, 서부농업협동조합 60,000,000원의 가압류와 보령시·청주시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 매각 대상 — ‘다세대 한 호실’로 보면 안 된다
- 일괄매각. 다세대와 토지 등 여러 목록이 함께 매각됩니다.
- 공사중단 구조물. 목록4 지상 공사중단 구조물 220㎡는 매각에 포함됩니다.
- 가스시설 제외. 소형저장탱크를 포함한 제시외 가스시설물은 매각에서 제외됩니다.
- 현황과 공부 차이. 목록4는 공부상 임야이나 현황은 건물 신축중에 중단된 잡종지입니다.
- 도로형태 토지. 목록5는 공부상 답이나 도로형태의 잡종지, 목록6은 공부상 답이나 현황 도로입니다.
- 농지취득자격증명. 목록5·6은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 대지권 미정리. 다세대주택 집합건물의 대지권은 미정리된 상태입니다.
- 건물만 매각. 목록7부터 14까지는 건물만 매각되고 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 874,202,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,142,020원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대전유성신용협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 대전유성신용협동조합 | 840,000,000원 | 575,059,980원 |
| 3. 가압류 · 김은숙 | 131,561,643원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김금자 | 70,975,342원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서부농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,390,536,985원, 채권자 예상배당 합계는 863,059,980원이며 미배당액은 527,477,005원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 874,202,000원 | 863,059,980원 | 527,477,005원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 611,941,400원 | 603,421,986원 | 787,114,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 428,358,980원 | 421,675,390원 | 968,861,595원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 1,236,791,845원으로, 현재 회차의 신청채권자 예상배당액 863,059,980원보다 큽니다. 3회 유찰 시 603,421,986원, 4회 유찰 시 421,675,390원으로 더 줄어 신청채권은 어느 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 부족액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가덕면 행정복지센터 남서측 인근. 간선도로 주변 소규모 근린생활시설과 후면 기존주택·농경지가 혼재하는 면소재지 주택지대입니다.
- 교통. 대상토지 및 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물이며 101호·102호·201호·202호·301호·302호·401호·402호가 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형이며 공동주택 다세대주택 부지로 이용 중이고 북서측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구(가덕인차지구)·성장관리계획구역·지구단위계획구역 등이 포함되며 일부 토지는 준보전산지·도로구역·접도구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지가격. 토지면적 772.0㎡, 공시지가 163,800원/㎡입니다.
- 규모. 관련 공동주택은 총 8세대로 기재돼 있으며 사용승인일은 2024.04.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장조사. 김동신의 250,000,000원 공사대금 유치권 신고가 실제 점유와 연결되는지, 공사계약·채권 발생시점·변제 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청 확인. 2026.03.04. 대전유성신용협동조합이 제출한 유치권배제신청의 주장과 근거를 원문으로 대조해야 합니다.
- 대지권 정리 가능성. 다세대 건물의 대지권이 미정리된 상태이고 목록7~14는 건물만 매각됩니다. 토지 사용관계와 향후 대지권 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록5·6은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전에 관할 행정기관의 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 구분. 공사중단 구조물 220㎡는 매각 포함, 소형저장탱크 포함 가스시설물은 매각 제외입니다. 현장에서 경계를 구분해야 합니다.
- 현황·공부 불일치. 임야·답으로 된 토지의 실제 이용상태가 잡종지·도로와 다르므로 토지 활용성과 인허가 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 최저가 49%만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 토지·건물별 평가와 매각 제외·포함 물건을 나눠 실질가치를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 농지취득자격증명 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격보다 매각 범위를 먼저 읽어야 한다”
이 사건의 등기부만 보면 결론은 명확합니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 감정가 1,784,086,000원에서 2회 유찰돼 874,202,000원까지 내려왔지만, 대지권 미정리, 건물만 매각되는 목록, 농지취득자격증명, 공사중단 구조물, 매각 제외 시설, 250,000,000원 유치권 신고가 한 사건에 겹쳐 있습니다.
특히 유치권은 신고가 존재하는 동시에 신청채권자의 배제신청도 제출돼 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘감정가 대비 몇 % 싸졌는가’가 아니라 실제 무엇을 취득하며, 토지와 건물을 어떤 권원으로 사용할 수 있고, 유치권 점유를 어떻게 정리할 수 있는가입니다. 등기상 인수는 깨끗하지만 절차·물적 리스크가 큰 사건이므로, 할인율만 보고 접근하기보다는 매각 범위와 현장 권원 확인을 먼저 끝내야 합니다.
