20,443,000원
청주지방법원 2025타경51509. 괴산군 청천면 덕평리 128 토지와 건물을 일괄 매각하는 재매각 사건입니다. 법원상 용도는 근린상가 + 토지로 분류돼 있지만, 감정 당시 이용상태는 주택과 창고입니다. 토지는 593㎡의 대지로 계획관리지역에 속하고, 건물은 조립식판넬구조 주택과 목조·철파이프조 창고 등으로 이용 중입니다.
등기만 보면 말소기준은 2012년 충북인삼협동조합 근저당이고, 이후 남아 있는 황문섭 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 밖 점유관계에서 말소기준보다 약 16년 앞선 전입자가 확인됩니다. 보증금이 밝혀지지 않았으므로 최저가가 아무리 내려가도 실질취득비용이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51509 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 덕평리 128 |
| 도로명주소 | 등기상 송문로덕평4길 41 · 건물 외부 표시 및 주민등록상 송문로덕평4길 35-2 |
| 물건종류 / 현황 | 근린상가 + 토지 · 감정 이용상태 주택 및 창고 |
| 토지 | 593㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김한상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 85,146,740원 / 20,443,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황문섭 / 37,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 확인할 1996년 전입
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 계산 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기타 | 1996.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 보증금이 미상이므로 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 매수인에게 남는지 산정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 많다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 20,443,000원이 아니라 최저가와 미상 보증금을 합친 실질취득액이어야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%라도 시세 메리트 판정 불가
현재 최저매각가는 20,443,000원으로 감정가 85,146,740원의 24.01%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,443,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 767,974원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 충북인삼협동조합 | 20,400,000원 | 19,675,026원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 황문섭 2020.11.06. 말소 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 황문섭 2020.11.06. 말소 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 황문섭 | 37,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,998,458원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 충북인삼협동조합 | 70,803,026원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 139,675,621원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 20,443,000원은 집행비용 767,974원과 말소기준 근저당 19,675,026원의 배당으로 모두 소진됩니다. 신청채권자 황문섭의 예상배당은 0원입니다. 다만 2018년·2019년 설정된 을구 2번·3번 근저당은 2020.11.06. 말소됐으므로, 아래 명목 미배당액은 실제 채권신고와 배당요구 원본을 대조해야 합니다. 임차보증금은 미반영 상태입니다.
⑤ 물건 자체의 추가 위험
- 주소 불일치. 공부상 도로명주소는 송문로덕평4길 41이지만, 건물 외부 부착 표시와 주민등록상 표시는 송문로덕평4길 35-2입니다.
- 제시외 물건 제외. 지상 비닐하우스, 건조기 및 변소는 매각에서 제외됩니다. 매각 후 사용·철거·소유관계를 따로 확인해야 합니다.
- 일부 도로. 토지 일부는 도로로 이용되고 있어 실제 사용 가능 면적과 통행관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계침범. 덕평리 128 토지에 타인 소유 건물이 경계를 침범해 존재합니다. 측량과 소유자 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 차이. 법원 분류는 근린상가 + 토지이지만 감정 이용상태는 주택 및 창고입니다. 실제 이용, 건축물 현황과 허가관계를 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 괴산군 청천면 덕평리 양지말마을 안에 위치하며, 주변은 주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 조립식판넬구조 판넬지붕 단층 주택과 목조·철파이프조 스레이트지붕 단층 창고로 구성됩니다.
- 설비. 주택에는 위생·급배수·난방·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지가격. 공시지가는 ㎡당 42,000원입니다.
- 환금성. 주택과 농경지가 혼재한 면 지역의 비표준 복합물건이고, 실제 이용·경계·점유 문제가 함께 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김기타 임대차 원본. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유 시작일, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 주소 연속성. 송문로덕평4길 41과 35-2가 같은 점유 목적물을 가리키는지 주민등록 변동내역과 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 실질취득액 상한. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 20,443,000원만으로 응찰가 상한을 계산하지 마세요.
- 경계측량. 타인 소유 건물의 침범 범위와 일부 도로 부분을 지적도·현황측량으로 확인하세요.
- 제시외 물건. 비닐하우스·건조기·변소의 소유자와 매각 후 처리 조건을 확인하세요.
- 말소된 근저당. 2020.11.06. 말소된 을구 2번·3번 근저당이 배당 계산에서 제외되는지 채권계산서와 배당요구서를 확인하세요.
- 재매각 조건. 재매각 사유와 특별매각조건, 입찰보증금 관련 공고 내용을 매각기일 공고 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 가격”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가 85,146,740원에서 최저가 20,443,000원까지 내려온 재매각 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인이지만, 권리분석의 결론은 가격과 반대입니다. 1996.07.13. 전입자가 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 밝혀지지 않았기 때문에, 매수인이 떠안을 금액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
여기에 공부상 주소와 현장 주소의 차이, 일부 도로, 제시외 물건 제외, 타인 소유 건물의 경계침범, 근린상가 분류와 주택·창고 현황의 차이가 겹칩니다. 최저가율은 24.01%지만 권리와 물건의 불확실성은 해소되지 않았습니다. 이 물건은 낮은 최저가에 점수를 줄 사건이 아니라, 선순위 임차보증금과 점유관계를 먼저 확정해야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
