청주지방법원 2025타경51566. 진천군 덕산읍 합목리 일대의 다가구주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층으로, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 등기상 최초 말소기준은 2017.11.30. 설정된 만평새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 여러 전세권과 2025년의 가압류·압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 등기 권리 자체는 소멸형입니다.

그러나 이 물건은 아파트처럼 ‘등기만 보면 끝나는’ 유형이 아닙니다. 여러 호실의 점유자·임차인이 조사되어 있고, 전입일이 확인된 사람들은 모두 2017.11.30.보다 뒤라 대항력이 없지만, 전입일 자체가 미상인 임차·점유 기재가 10명 있습니다. 특히 배당 시뮬레이션의 인수액 0원과 실제 명도·임차보증금 인수 위험은 구분해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 뒤에 몰려 있다

핵심 기준일은 2017.11.30.입니다. 이날 만평새마을금고 근저당권이 설정됐고, 이후 2021년부터 설정된 한국도로공사·주식회사엔바이로텍·주식회사유니크시스템·이근수의 전세권과 2025년의 추혜진·하나카드 주식회사·충북신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 만평새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 29명, 대항력 가능·미상 10명

조사·명세상 기재는 30건입니다. 이 중 LH주택공사는 정봉화(전차인) 보증금 37,500,000원의 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 29명으로 봅니다.

전입일이 확인된 임차인은 모두 말소기준일 2017.11.30.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 임헌주·한국도로공사진천지사·주식회사유니크시스템 등 전입일이 확인되지 않은 기재는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있다고 단정하지 않고 별도 확인 대상으로 두는 것이 안전합니다.

③ 가격·회차 구조 — 1회 유찰 70%, 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 684,638,000원으로 감정가 978,054,820원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 479,246,599원, 3회 유찰 시 335,472,619원으로 제시되어 있습니다.

다만 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로 현재 684,638,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 판단하지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 되는 사건입니다. 다가구주택과 근린생활시설이 함께 이용되고, 토지 지분 및 제시외 건물이 포함되는 만큼 개별 수익성·공실·명도·토지권리 확인이 가격 판단에 먼저 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 684,638,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 831,240,267원 중 채권자 예상배당은 675,391,620원, 미배당은 155,848,647원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중인 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물입니다.
• 주위환경. 합목삼거리 남서측 인근으로 주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 토지 참고. 지목 도로, 토지면적 139.0㎡, 평지·가로장방·소로한면, 공시지가 34,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함하고, 목록1은 지분 매각입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 10명 재확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 주민등록·사업자등록·계약관계를 직접 대조해야 합니다.
• LH주택공사 중복 합산 금지. LH주택공사는 정봉화(전차인)의 보증금 37,500,000원 대위·승계 기재이므로 두 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
• 근저당 원본 대조. 2017.11.30. 채권최고액 494,000,000원과 2020.01.03. 변경 채권최고액 360,000,000원, 청구액 306,197,890원의 관계를 확인해야 합니다.
• 지분 매각 범위. 목록1이 지분 매각이므로 정확한 지분율과 전체 일괄매각 범위를 매각목록 원본에서 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 위치·면적·사용관계와 평가 반영 내용을 대조해야 합니다.
• 도로 관계. 인접 도로의 현황·법적 성격·소유 및 이용관계는 감정평가에서도 별도 재확인을 요구하고 있습니다.
• 가격 판단 분리. 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 실제 임대수익·공실·명도비용과 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기 소멸형”과 “임차 안전형”은 같은 말이 아니다

이 사건은 등기만 보면 비교적 명료합니다. 2017.11.30. 만평새마을금고 근저당이 기준이고, 그 뒤의 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 다가구주택은 점유관계가 핵심입니다. 실제 임차인 29명 중 대항력 가능·미상 10명이 남아 있고, 목록1 지분 매각·제시외 건물·일괄매각이라는 물건 구조도 단순하지 않습니다. 현재 최저가 684,638,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 수치 없이 이를 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 미상 임차인의 권리와 점유, 실제 매각범위, 근저당 변경 내역을 원본에서 닫는 것입니다.