90,189,000원
서울남부지방법원 2025타경11627. 화곡동 미산센트빌 제4층 제401호, 전용 26.94㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 방·주방·현관·화장실 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 최상층에 위치합니다. 소유자는 백경희이고, 영등포농업협동조합이 청구액 64,970,348원으로 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2008.08.21 설정된 영등포농업협동조합 근저당권 115,200,000원입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 전입자 역시 말소기준일보다 약 15년 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 권리상 핵심은 담보권 미배당액 27,034,402원이 생기더라도 이것이 매수인에게 승계되는 금액은 아니라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-137 미산센트빌 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 강서구 초록마을로26길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.94㎡ · 방·주방·현관·화장실 등 · 지하1층/지상4층 중 4층 |
| 건물 규모 | 미산센트빌 · 8세대 · 2008.07.14 사용승인 |
| 소유자 | 백경희 (2008.08.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 140,920,000원 / 90,189,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 64,970,348원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 전입자는 대항력 없음
2008.08.21 근저당권이 말소기준입니다. 국민건강보험공단·국·강남구·강서구의 후순위 압류와 2025.08.21 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017.12.08 국민건강보험공단 압류는 2022.07.13 이미 말소됐습니다. 다만 압류가 반복된 물건이므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
임차인·점유 분석 (실제 임차인 1명)
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 미상 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이정훈의 전입일은 2023.08.10으로 말소기준일 2008.08.21보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력은 성립하지 않으며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상인 만큼 매각물건명세서의 최종 기재와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 69.4%라는 숫자만 믿기 어렵다
확인되는 미산센트빌 거래는 2021.09, 전용 30.12㎡, 1층, 130,000,000원의 1건입니다. 대상 물건은 전용 26.94㎡의 4층이므로 면적과 층이 모두 다릅니다. 거래시점도 매각기일 2026.07.22와 상당한 차이가 있어, 이 1건을 현재 시세로 곧바로 적용하기에는 비교 한계가 큽니다.
| 구분 | 전용면적 | 층 | 시점 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 26.94㎡ | 4층 | 2026.07.22 매각기일 | 최저가 90,189,000원 |
| 실거래 표본 | 30.12㎡ | 1층 | 2021.09 | 130,000,000원 |
현재 최저가 90,189,000원은 이 실거래 표본의 69.4%입니다. 외형상으로는 39,811,000원 낮지만, 표본이 1건이고 면적이 일치하지 않으므로 “현재 시세보다 30.6% 싸다”라고 단정할 수는 없습니다. 감정가 140,920,000원 역시 같은 단지의 최신 거래 표본보다 높지만, 감정가와 실거래 중 어느 쪽도 현재 대상 호실의 확정 시세로 보기에는 자료가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,023,402원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 115,200,000원 | 88,165,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 27,034,402원입니다. 신청채권액 64,970,348원은 예상배당액 88,165,598원 범위 안에서 충족되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 채권최고액 미배당 | 신청채권 충족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 90,189,000원 | 88,165,598원 | 27,034,402원 | 충족 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 72,151,200원 | 70,452,478원 | 44,747,522원 | 충족 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 57,720,960원 | 56,281,983원 | 58,918,017원 | 미충족 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방·주방·현관·화장실 등의 구조로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울화일초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대지 198.0㎡, 완경사의 정방형 토지이며 공시지가는 2,834,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이며 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와 현황은 대체로 동일하나, 별도의 제시외 건물이 존재합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인되는 단지 실거래가 1건뿐이어서 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재조사. 2021.09 거래 1건만으로 현재 가치를 확정하지 말고, 화곡동의 전용 26.94㎡ 전후 다세대 최신 거래와 매물을 추가 비교하세요.
- 제시외 건물. 사진·호별배치도·내부구조도와 현장을 대조해 제시외 건물의 위치, 면적, 사용 상태 및 매각 포함 여부를 확인하세요.
- 전입자 점유. 대항력은 없지만 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 세금압류. 당해세 종류와 기준일을 확인해 예상배당표가 달라지는지 점검하세요.
- 최상층 상태. 지상 4층 건물의 4층이므로 누수·결로·옥상 방수 상태를 현장에서 확인하세요.
- 도로·주차. 폭 약 4미터 도로에 접한 소규모 다세대이므로 차량 진입과 실제 주차 여건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확하지만, 가격 판단은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2008.08.21 근저당이고, 전입자 이정훈은 2023.08.10 전입해 대항력이 없습니다. 담보권 미배당이 발생해도 매수인에게 승계되지 않아 실질취득은 현재 최저가 90,189,000원으로 고정됩니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저가는 실거래 표본 130,000,000원의 69.4%지만, 그 표본은 2021.09의 1건이며 면적도 대상과 다릅니다. 여기에 제시외 건물과 반복된 세금압류까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 최신 시세와 현장 확인 없이는 저가매수로 단정하기 어렵다”입니다. 권리는 통과, 가격과 물건 상태는 재검증이 필요합니다.
