57,721,000원
서울남부지방법원 2025타경11627. 서울 강서구 화곡동 미산센트빌 제4층 제401호 다세대주택입니다. 감정가는 140,920,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 57,721,000원입니다. 말소기준권리는 2008.08.21. 영등포농업협동조합의 근저당권 115,200,000원이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 관련해서는 이정훈이 2023.08.10. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 2008.08.21. 말소기준권리보다 훨씬 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 경우에도 전입 시점 자체가 말소기준보다 후순위여서 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조로 보지는 않습니다. 현재 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11627 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-137 미산센트빌 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방, 주방, 현관, W/C 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 백경희 |
| 감정가 / 최저가 | 140,920,000원 / 57,721,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 64,970,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2008.08.21. 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단·국·강남구·강서구 등의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017.12.08. 국민건강보험공단 압류는 2022.07.13. 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 미상 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 인수 0원 |
② 가격 비교 — 44.4% 숫자만 믿으면 안 된다
현재 최저매각가 57,721,000원은 확인된 거래가 130,000,000원의 44.4%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교 자료에는 중요한 한계가 있습니다. 확인된 거래는 2021.09 단 1건이고, 거래 전용면적은 30.12㎡인 반면 분석 대상 면적은 26.94㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 130,000,000원을 2026년 현재의 직접 시세로 놓고 현재 최저가가 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 30.12㎡ | 1 | 130,000,000원 |
또한 이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 현재 물건도 정확히 4회 유찰된 상태입니다. 감정가 대비 큰 할인은 명확하지만, 반복 유찰 자체가 환금성 또는 시장 수요에 관한 추가 점검 신호이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,438,978원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 115,200,000원 | 56,282,022원 |
| 미배당 | - | 58,917,978원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권 채권최고액 전액을 배당하지 못하며 58,917,978원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 선순위로 차감될 수 있고 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (감정가 41%) | 57,721,000원 | 56,282,022원 | 58,917,978원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 46,176,800원 | 44,945,618원 | 70,254,382원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 36,941,440원 | 35,876,494원 | 79,323,506원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 영등포농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 하락이 곧 후순위 권리 인수 증가로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상4층이며, 위생·급배수·도시가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,834,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 미산센트빌은 총 8세대이며 확인된 거래도 1건뿐입니다. 현재 물건과 건물 내 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회로, 매수 수요와 재매각 가능성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인. 이정훈의 전입일 2023.08.10.은 말소기준 2008.08.21.보다 후순위입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점은 원문 서류에서 다시 대조하세요.
- 시세. 130,000,000원 거래는 2021.09 단 1건이며 면적도 30.12㎡로 대상 26.94㎡와 다릅니다. 이를 현재 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 반복 유찰. 현재 4회 유찰로 감정가의 40.96%까지 하락했습니다. 가격 하락의 원인이 단순 유찰인지 물건·수요 특성인지 현장 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 매각기일 전 당해세 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물 ㉠이 포함돼 있으므로 현황과 감정평가 부속자료를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 시세와 환금성’ 확인이 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2008년 영등포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 이정훈은 2023년에 전입해 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가는 감정가의 40.96%까지 내려왔지만 비교 가능한 거래는 2021.09의 다른 면적 1건뿐이고, 8세대 소규모 다세대에 현재까지 4회 유찰됐습니다. 따라서 낮은 최저가 자체보다 최신 유사면적 시세·현장 상태·제시외 건물·세금 배당관계를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
