서울남부지방법원 2025타경11628. 가산디지털단지역 인근 이지크라운 5층 502호로, 사건상 용도는 근린시설이며 건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 박연주택주식회사는 2020.04.17. 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 유경제어주식회사 앞으로 건물 전부에 관한 전세금 220,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이 전세권은 2022.04.08. 231,000,000원으로 변경됐고, 이후 같은 명칭의 법인이 2025.08.25. 임의경매를 신청했습니다.
등기 순서만 보면 전세권은 2022.05.24. 금천구 압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “말소기준권리보다 빠른 전세권”이라는 사실만 보면 인수 위험을 먼저 의심해야 합니다. 그러나 이 사건에서는 전세권자가 직접 경매를 신청한 구조로 표시되고 배당 산출표도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 결국 입찰자는 할인율보다 먼저 매각물건명세서상 전세권 소멸 문구와 배당요구·경매신청 관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 535-156 이지크라운 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 오피스텔 · 지하1층/지상10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.04.17. 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 143,360,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유경제어 주식회사 / 231,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.23 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심이다
소유권과 관련된 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 을구 1번 전세권과 1-2번 변경등기입니다. 1-2번은 새로운 별도 전세권이 아니라 기존 을구 1번 전세권의 전세금과 존속기간을 바꾼 변경등기로 표시됩니다. 따라서 220,000,000원과 231,000,000원을 서로 다른 두 보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다.
| 권리자 | 권리 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 유경제어주식회사 | 을구 1번 전세권 | 220,000,000원 | 신청권리 건물 전부 · 2020.04.27. 설정 |
| 유경제어주식회사 | 을구 1-2번 전세권 변경 | 231,000,000원 | 변경등기 별도 전세권이 아닌 변경 후 금액 |
| 금천구(서울특별시 | 갑구 8번 압류 | - | 소멸 산출상 말소기준권리 |
| 국·강북구·강서구 | 후속 압류 3건 | - | 소멸 당해세 해당 여부 별도 확인 |
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자·사업자등록·전입세대 및 현황조사 내용을 원본으로 대조해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견되더라도 곧바로 대항력 있다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상 상태로 추가 조사해야 합니다.
② 가격 판단 — 64%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 224,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 143,360,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 같은 수준인지, 오히려 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 특히 건축물대장상 오피스텔이고 사건상 용도가 근린시설인 물건은 주거용 아파트와 환금성·대출·세금 구조가 다르므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,807,040원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 유경제어주식회사 | 220,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 을구 1-2번 전세권 변경등기 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산출표는 원전세권 220,000,000원과 변경 후 전세금 231,000,000원을 각각 채권액으로 표시하여 총채권과 미배당액을 계산합니다. 그러나 을구 1-2번은 을구 1번 전세권의 변경등기이므로, 산출표상 총채권 451,000,000원과 회차별 미배당액을 실제 독립채권 잔액으로 그대로 해석해서는 안 됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감되어 전세권자의 실제 배당액도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 주위는 오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 15m 도로에 접합니다.
- 용도·환금성. 사건상 근린시설이지만 건축물대장상 오피스텔입니다. 실제 이용, 부가가치세·취득세, 금융기관 담보평가와 임대수요를 주거용 아파트와 분리해 검토해야 합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며, 장애물제한표면구역과 대공방어협조구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 문구. 매각물건명세서에서 을구 1번 전세권 및 1-2번 변경등기가 매각으로 소멸하는지 직접 확인하세요.
- 동일 권리 중복 여부. 220,000,000원 원전세권과 231,000,000원 변경등기를 별도 채권으로 합산하지 말고, 변경 후 유효 전세금을 원본 등기와 배당표로 대조하세요.
- 세금 압류. 금천구·국·강북구·강서구 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 사업자등록, 관리사무소 탐문을 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 143,360,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔과 근린시설의 최신 거래·임대수익을 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 건축물대장상 오피스텔 표기가 함께 존재하므로 실제 전유부분 용도와 영업·주거 가능 범위를 확인하세요.
- 매각 진행상태. 기재 매각기일은 2026.07.23입니다. 입찰 전 법원 공고에서 변경·연기·취하·매각결과를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기와 신청서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘소멸 확인’이 먼저다
이 물건은 감정가 224,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 143,360,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자만 보고 접근하면 가장 중요한 권리를 놓칩니다. 매각을 신청한 법인이 바로 231,000,000원으로 변경된 선순위 전세권자로 표시되어 있기 때문입니다.
배당 산출표대로 전세권이 매각으로 소멸하고 매수인 인수가 0원이라면 실질취득액은 낙찰가를 기준으로 계산할 수 있습니다. 반면 원본 명세서에서 전세권 인수 또는 별도의 점유관계가 확인되면 판단은 즉시 달라집니다. 여기에 금액 미상의 세금 압류 4건과 임대관계 미상, 근린시설·오피스텔 용도의 환금성까지 겹쳐 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 판단 보류, 전세권 소멸과 당해세 확인이 선행. 이 확인이 끝난 뒤에야 143,360,000원의 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
