서울남부지방법원 2025타경11630. 금천구 독산동 에스엠벨리체 4층 405호 오피스텔입니다. 감정가 168,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 86,016,000원입니다. 외형만 보면 감정가의 절반 수준까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권과 특별매각조건입니다.

이주진은 임대차계약일 2022.08.12, 확정일자 2022.08.16, 전입·점유개시 2022.09.14, 보증금 166,000,000원의 임차권자로 등기되어 있습니다. 말소기준으로 제시된 2025.08.19 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적인 배당 계산에서는 매각대금으로 다 받지 못한 금액이 매수인 인수로 이어집니다. 현재 최저가 기준 배당표의 미배당액은 81,932,288원입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 한국주택금융공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이주진 임차권과 관련해 배당표상 계산되는 81,932,288원은 룰상 인수액으로 보이지만, 특별조건을 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

그렇다고 사건 전체를 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 GANJARGAL GANZORIG과 MAAMAASOGSOO TUUL이 각각 2024.09.03 전입한 것으로 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 가능성은 있으나 보증금·확정일자 미상으로 최종 인수액 역시 미상입니다. 특별매각조건은 이 미상 점유자들의 별도 권리까지 없애는 조건으로 확대해석하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건, 미상 점유는 별도

등기부에는 2020년의 신탁관계가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.02.24 박진영 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 2022.11.22에는 민간임대주택등기가 기재됐으며, 2024.06.17 이주진의 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준권리는 2025.08.19의 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다.

② 가격 구조 — 5회 유찰보다 중요한 것은 ‘실질비용’

감정가 168,000,000원에서 현재 최저가는 86,016,000원으로 내려왔고, 현재 회차는 감정가의 51.2%입니다. 이후 시나리오는 6회 유찰 시 68,812,800원, 7회 유찰 시 55,050,240원입니다.

다만 가격 판단에서 최저가만 보면 안 됩니다. 특별매각조건이 없다는 원칙적 배당 계산에서는 현재 회차의 매수인 인수액이 81,932,288원이고, 6회 유찰 시에는 98,825,830원, 7회 유찰 시에는 112,340,664원으로 오히려 증가합니다. 즉 이주진 보증금 166,000,000원보다 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.

그러나 이 사건은 특별매각조건으로 한국주택금융공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로, 이주진 임차권만 놓고 보면 낙찰가 하락에 따라 인수가 늘어나는 효과가 실질적으로 제거됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 86,016,000원 + 미상 점유자 관련 위험으로 보는 것이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,016,000원 가정)

배당표 원칙상 이주진 보증금의 부족분은 81,932,288원으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 한국주택금융공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 별도 미상 점유자의 권리까지 이 조건으로 해소된다고 볼 수는 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 원칙상 인수는 늘어난다

특별조건을 제외한 계산만 보면 낙찰가가 내려가도 이주진의 166,000,000원 보증금 중 미배당액이 늘어나는 형태입니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 하락만으로 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 이 사건에서는 그 주된 인수액이 특별매각조건으로 실질 0원이 된다는 점이 핵심적인 차이입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 금천구 독산동, 세일중학교 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 지하1층~지상10층 건물의 제4층 제405호이며 사용승인일은 2019.12.18입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장이 되어 있습니다.
• 토지·도로. 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지이고, 북측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·제한. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 한국주택금융공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. GANJARGAL GANZORIG, MAAMAASOGSOO TUUL의 보증금, 실제 점유관계, 확정일자 여부를 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
• 유찰률만 보고 가격판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만, 실거래 시세와의 직접 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
• 배당표와 실질 인수 구분. 배당표상 이주진 미배당액 81,932,288원과 특별매각조건 반영 후 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석이 끝난 것은 아니다”

이 사건은 한눈에 보면 감정가 168,000,000원에서 5회 유찰돼 86,016,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 또 이주진의 보증금 166,000,000원이 선순위로 존재해 원칙적인 계산에서는 81,932,288원의 인수가 생기는 구조입니다.

하지만 특별매각조건이 판도를 바꿉니다. 한국주택금융공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 이주진 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 이 점만 보면 큰 권리부담 하나가 제거된 셈입니다.

그럼에도 GANJARGAL GANZORIG, MAAMAASOGSOO TUUL의 보증금·확정일자·점유관계가 미상으로 남아 있습니다. 전입일은 2024.09.03으로 말소기준권리보다 앞서므로 이들은 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다. 따라서 결론은 주된 임차권 인수는 특별조건으로 해소됐지만, 미상 점유자 확인 전에는 안전형으로 확정할 수 없는 사건입니다. 5회 유찰이라는 숫자보다 이 부분을 먼저 정리해야 합니다.