대구지방법원 2024타경4460. 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 10-49 제1동 건물과 토지가 함께 나오는 물건입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이나, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현재 회차 최저매각가는 180,682,000원으로 감정가 258,116,840원의 70% 수준입니다. 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2023년 포항수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
이 물건의 핵심은 “권리 인수”보다 낙찰 후 자금 회수와 환금성입니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용과 근저당권자 배당 후 울진죽변수산업협동조합 가압류에는 952,452원만 배당되고, 삼성카드·롯데캐피탈 가압류는 배당이 없습니다. 채권 총액 399,653,802원 중 회수액은 177,352,452원, 미배당은 222,301,350원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경4460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 10-49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 10-49 제1동 |
| 소유자 | 정서연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 258,116,840원 / 180,682,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 154,003,015원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 비고 | 일괄매각 · 건물발코니 포함 감정평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 정리된다
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 입찰 전 현장 점유자와 전입·확정일자 여부는 별도로 확인해야 합니다. 말소기준은 2023.07.21 을구 1번 근저당권이고, 그 이후의 울진죽변수산업협동조합·삼성카드·롯데캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 회차별 가격 — 이미 3회 유찰, 다음 회차는 1.45억대
현재 최저가는 감정가의 70%인 180,682,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 144,545,600원, 5회 유찰 시 115,636,480원까지 내려가는 시나리오입니다. 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 70% | 180,682,000원 | 0원 | 180,682,000원 |
| 4회 유찰 시 | 56% | 144,545,600원 | 0원 | 144,545,600원 |
| 5회 유찰 시 | 45% | 115,636,480원 | 0원 | 115,636,480원 |
실거래 비교 자료가 확인되지 않는 물건이므로, 현재 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 이미 3회 유찰된 상태라 시장이 감정가와 초기 최저가를 받아들이지 않았다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,329,548원 |
| 1. 근저당 · 포항수산업협동조합 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 가압류 · 울진죽변수산업협동조합 | 167,855,761원 | 952,452원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,404,322원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 42,993,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 180,682,000원 가정 시 채권 총액 399,653,802원 중 177,352,452원이 배당되고, 222,301,350원은 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 “오천중ㆍ고등학교” 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 부근은 최근 신축주택, 기존 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 대중교통시설 이용 등을 기준으로 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 구조는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 215.0㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역, 공시지가 306,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 되어 있으므로 전입세대·점유자·인도 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 일괄매각이며 건물발코니가 감정평가에 포함되어 있습니다. 감정 대상과 공부상 표시를 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료 없이 3회 유찰 가격만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 단독주택형 물건은 개별 상태 차이가 큽니다.
- 배당 리스크 분리. 후순위 채권 미배당은 매수인이 인수하는 금액은 아니지만, 이해관계자와 명도 협의가 복잡해질 수 있습니다.
- 토지 제한 확인. 상대보호구역과 비행안전구역 저촉·포함 사항이 있으므로 향후 증축·용도변경 계획이 있다면 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 환금성과 현장성
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후가 정리되는 단순한 구조입니다. 대항력 임차인이나 인수 권리가 확인되지 않아 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 최저가 180,682,000원 기준으로도 채권 미배당이 222,301,350원 발생하고, 이미 3회 유찰된 물건입니다. 즉 “권리상 안전”과 “가격상 매력”은 별개의 문제입니다. 이 물건은 권리보다 현장 점유, 개별 건물 상태, 토지 제한, 재매각 가능성을 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
