청주지방법원 2025타경52129. 청주 강서동 ‘청주강서나보나시티’ 6층 607호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 등기상 소유자는 김기목입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 66,150,000원까지 내려온 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
임성준은 2023.04.14. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2023.03.27.입니다. 말소기준권리인 주식회사안국저축은행 가압류는 2024.10.14.이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가가 내려가면 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 470 청주강서나보나시티 6층 607호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 남동향 · 복도식 |
| 면적 | 27.25㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하7층 지상26층 중 제6층 제607호 |
| 소유자 | 김기목 · 거래가액 118,890,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,808,444원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2024.10.14. 주식회사안국저축은행 가압류입니다. 가압류 자체와 이후 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 말소되지만, 임성준의 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2023.04.14.입니다. 임차권등기 접수일이 2024.12.12.이라는 이유만으로 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다. 임대차의 대항력은 이미 말소기준보다 먼저 갖춰져 있어 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.14 | 2023.03.27 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
② 시세 비교 — 6,615만원이 아니라 약 1.12억으로 비교해야 한다
나보나시티의 최근 12개월 비교 거래 12건 평균은 114,891,666원, 최신 거래는 2026.07. 115,700,000원입니다. 경매 최저가 66,150,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 57.6%지만, 이 사건은 선순위 임차보증금 인수형이므로 그 비율은 투자판단 기준이 될 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.86㎡ | 11 | 115,700,000원 |
| 2026.07 | 29.86㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 29.86㎡ | 25 | 116,500,000원 |
| 2026.05 | 28.67㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 28.67㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 28.67㎡ | 20 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 29.86㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 29.86㎡ | 26 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 29.86㎡ | 12 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 27.25㎡ | 17 | 122,000,000원 |
| 2026.01 | 27.25㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 28.67㎡ | 24 | 107,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 114,891,666원 |
현재 회차 실질취득 111,590,700원은 최근 12개월 평균 114,891,666원의 약 97.1%이고, 최신 거래 115,700,000원과 비교해도 차이가 크지 않습니다. 비교 거래의 최저가는 103,000,000원, 최고가는 122,000,000원입니다. 즉 현재 최저가 자체는 크게 내려왔지만 실질취득 기준으로 보면 최근 거래권 안에 이미 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,590,700원 |
| 1. 임차인 임성준 보증금 | 110,000,000원 | 64,559,300원 |
| 2. 가압류 · 주식회사안국저축은행 | 152,256,140원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,808,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 110,000,000원 중 64,559,300원이 배당되고 45,440,700원이 남습니다. 매각물건명세서상 이 미배당 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형), 남동향·복도식으로 이용 중입니다.
- 입지. 청주시외버스터미널 서측 인근으로, 주변에 주거용 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하7층·지상26층 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·상업용지·지구단위계획구역(강서지구)이며 공시지가는 1,973,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 나보나시티 264세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.03.29.이며 비교 실거래는 103,000,000원~122,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재 회차는 최저가 66,150,000원에 예상 인수액 45,440,700원을 더한 111,590,700원이 핵심 비교값입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 46,305,000원, 4회 유찰 시 32,413,499원까지 내려가도 인수액은 각각 64,928,490원·78,569,944원으로 커집니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 실제 배당결과에 따라 미배당 보증금이 확정되므로 배당표와 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 명도관계 확인. 임차권등기가 존재하고 주거 임차관계가 확인되므로 점유 및 인도 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 114,891,666원, 최신 거래 115,700,000원, 동일 면적 27.25㎡ 거래 115,000,000원·122,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 곧 “49% 취득가”는 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 135,000,000원에서 최저가 66,150,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 임성준의 보증금 110,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 기준 낙찰대금과 인수액의 합계는 111,590,700원으로, 최근 12개월 실거래 평균 114,891,666원의 약 97.1%입니다. 이후 추가 유찰을 거쳐도 합계 부담은 111,233,490원, 110,983,443원으로 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 많이 떨어졌으니 싸다”가 아니라 “보증금 인수를 포함한 실질취득액이 시세 대비 충분히 낮은가”를 따져야 합니다. 권리분석의 승부처는 말소되는 가압류가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
