청주지방법원 2025타경52129. 청주시 흥덕구 강서동 청주강서나보나시티 6층 607호, 전용 27.25㎡의 도시형생활주택(원룸형) 경매입니다. 감정가 135,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 32,414,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차인 보증금의 인수 여부가 훨씬 중요한 경매입니다.
임차인 임성준의 전입일은 2023.04.14, 확정일자는 2023.03.27입니다. 반면 말소기준권리인 주식회사안국저축은행의 가압류는 2024.10.14에 접수됐습니다. 임차인의 선행 전입과 점유, 임차권등기 및 매각물건명세서 기재를 종합하면 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못한 부분은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 470 청주강서나보나시티 6층 607호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 가로수로1164번길 41-28 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 27.25㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 7층~지상 26층 중 6층 · 남동향 · 복도식 |
| 소유자 | 김기목 (2021.06.07 소유권이전 · 등기 거래가액 118,890,000원) |
| 감정가 | 135,000,000원 |
| 최저매각가 | 32,414,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,808,444원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.14 주식회사안국저축은행 가압류 · 152,256,140원 |
| 선행 임차보증금 | 임성준 / 110,000,000원 |
| 예상 인수액 | 78,569,452원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금
등기상 말소기준권리는 2024.10.14 주식회사안국저축은행의 가압류입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 등기 자체가 매각으로 말소되는 대상으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차권등기의 말소와 임차보증금 반환채무의 소멸은 별개입니다. 임차인이 말소기준권리 이전부터 대항요건을 갖추었으므로, 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 위험은 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|
| 임성준 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2023.04.14 확정 2023.03.27 배당요구 2024.12.12 |
110,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
잔액 인수 예상 인수 78,569,452원 |
임성준은 임차권등기의 권리자로, 전입·점유개시일이 2023.04.14이고 확정일자는 2023.03.27입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있으며, 선행 대항력 때문에 배당 부족분이 매수인에게 이전됩니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사이지만, 이를 임성준과 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 3,241만원이 아니라 약 1.11억을 비교해야 한다
청주강서나보나시티의 최근 12개월 유사 면적 실거래 12건은 평균 115,933,333원입니다. 최신 거래는 2026.10, 120,000,000원이며, 거래 면적은 27.25㎡~29.86㎡로 구성되어 있습니다. 본건과 정확히 같은 전용 27.25㎡뿐 아니라 인접 면적 거래도 포함하므로 평균가격의 해석에는 층수와 면적 차이를 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 27.25㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 29.86㎡ | 11 | 115,700,000원 |
| 2026.07 | 29.86㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 29.86㎡ | 25 | 116,500,000원 |
| 2026.05 | 28.67㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 28.67㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 28.67㎡ | 20 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 29.86㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 29.86㎡ | 26 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 29.86㎡ | 12 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 27.25㎡ | 17 | 122,000,000원 |
| 2026.01 | 27.25㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.25~29.86㎡ | 12건 | 115,933,333원 |
표면 최저가 32,414,000원은 최근 시세 평균의 28.0%에 불과합니다. 그러나 매수인 인수액을 더하면 실질취득은 110,983,452원으로 최근 12개월 평균의 약 95.7%입니다. 평균과의 차이는 4,949,881원 정도입니다. 최신 실거래 120,000,000원보다도 낮지만, 해당 거래는 15층이고 본건은 6층이므로 그 차이를 전부 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 983,452원 |
| 1. 임차인 임성준 · 우선변제 | 110,000,000원 | 31,430,548원 |
| 2. 가압류 · 주식회사안국저축은행 | 152,256,140원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 116,808,444원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 983,452원을 우선 공제하고, 나머지 31,430,548원을 임차인에게 배당하는 추정입니다. 가압류권자와 신청채권자에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 실질취득 시뮬레이션
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 32,414,000원 | 78,569,452원 | 110,983,452원 |
| 5회 유찰 시 | 22,689,800원 | 88,118,616원 | 110,808,416원 |
| 6회 유찰 시 | 15,882,859원 | 94,803,032원 | 110,685,891원 |
현재 회차에서 6회 유찰 가정까지 최저매각가는 크게 떨어지지만, 실질취득 예상금액은 약 1.11억원 부근에서 유지됩니다. 배당에 투입되는 낙찰대금이 감소할수록 임차인의 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 따라서 유찰을 더 기다리면 수천만원 저렴해진다는 계산은 이 사건에 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 흥덕구 가경동 소재 청주시외버스터미널 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 주거용 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.03.29 준공된 264세대 규모의 나보나시티입니다. 철근콘크리트구조, 지하 7층~지상 26층 건물로 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 강서지구 지구단위계획구역에 해당하며, 중로2류·중로3류 도로와 접합니다. 토지 공시지가는 1,973,000원/㎡이고 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 유사 면적 거래 12건이 확인되지만, 본건은 전용 27.25㎡의 원룸형 주거시설입니다. 일반적인 가족형 아파트와는 수요층이 다르므로 임대수요와 매도 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 임성준의 임차보증금 110,000,000원과 예상 미배당액 78,569,452원을 기준으로, 실제 배당순위와 최종 인수액을 확인해야 합니다.
- 대항력 유지 여부. 전입 2023.04.14, 점유개시 2023.04.14, 확정일자 2023.03.27 및 임차권등기 사항을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 32,414,000원은 경매에서 지불하는 금액일 뿐, 실질취득원가는 아닙니다. 현재 예상 총부담은 110,983,452원이며, 실제 입찰금액이 달라지면 배당 및 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 검토. 5회·6회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 1.11억원에 머뭅니다. 최저가 하락만을 근거로 입찰전략을 세우지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있는 물건이므로 현재 점유자와 명도 가능 상태를 확인해야 합니다. 배당 부족분을 인수하는 경우 보증금 반환 및 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 평균 115,933,333원에는 전용 27.25㎡·28.67㎡·29.86㎡ 거래가 섞여 있습니다. 본건과 같은 27.25㎡, 6층 조건을 감안해 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 기타 비용. 취득세, 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 수리비, 명도 관련 비용 및 금융비용은 실질취득금액에 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내용 및 최신 사건 진행상태를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 취득은 싸지 않을 수 있다”
이 사건의 가장 큰 특징은 최저가와 실질취득금액 사이의 큰 차이입니다. 감정가 135,000,000원짜리 주택을 32,414,000원부터 입찰할 수 있다는 사실만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 임차인 임성준의 선행 대항력과 보증금 110,000,000원을 함께 계산하면 이야기가 달라집니다.
현재 예상배당 기준 매수인이 인수해야 할 보증금은 78,569,452원이고, 실질취득은 110,983,452원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 115,933,333원의 약 95.7%에 해당하므로, 표면상 높은 할인율만큼의 실질적인 가격 메리트는 없습니다. 더욱이 추가 유찰 시에도 인수액이 증가해 총취득 부담은 보증금 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.
결론은 신중한 접근입니다. 후순위 등기는 매각으로 정리되더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다. 이 물건의 판단 기준은 '얼마나 많이 유찰됐는가'가 아니라 보증금 인수를 포함해 실제 얼마에 취득하며, 그 가격에 비해 충분한 안전마진이 있는가입니다. 현재 제시된 예상 인수액과 시세만으로는 적극적인 저가매수 기회로 평가하기 어렵습니다.
