29,648,000원
대구지방법원 2024타경34379. 포항 남구 대잠동 포항자이아파트 108동 4층 403호, 전용 72.9179㎡ 아파트입니다. 감정가는 360,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가격은 29,648,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인만 보면 매우 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각가가 아니라 말소되지 않는 400,000,000원 전세권입니다.
현재 소유자는 윤홍기이고 2021.11.27 매매를 원인으로 2022.02.14 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 450,000,000원입니다. 그 뒤 2022.04.06 현대건설주식회사 명의로 전세금 400,000,000원, 목적물 전부에 대한 전세권이 설정됐고, 2022.06.30 그 전세권이 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 이후 2024.08.05 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경34379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 상도남로 11, 108동 4층403호 (대잠동,포항자이아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 72.9179㎡ · 33층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 윤홍기 · 2022.02.14 소유권 취득 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 29,648,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 418,732,257원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 전세권 | 전세금 400,000,000원 · 2022.04.06 설정 · 주택도시보증공사로 이전 |
① 권리 흐름 — 선순위 400,000,000원 전세권이 핵심
말소기준 표기는 2024.08.05 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 문제의 전세권은 그보다 앞선 2022.04.06 설정됐습니다. 매각물건명세서도 이 을구 1번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 전세권의 최초 권리자는 현대건설주식회사이고 2022.06.30 주택도시보증공사로 이전됐습니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 전세권설정 | 현대건설주식회사 → 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 매수인 인수 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 | 주택도시보증공사 | 418,732,257원 | 말소기준 표기 |
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인 항목이 없다는 사실과 등기상 전세권이 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 이 사건에서는 임차인 수를 부풀려 합산할 사안이 아니라, 등기된 400,000,000원 전세권 자체가 매수인 인수권리라는 점을 별도로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 7회 유찰이어도 실질취득은 최근 시세 위
포항자이아파트는 1,567세대, 2018.09.21 준공 단지입니다. 대상 면적 72.9179㎡와 면적이 일치하는 최근 거래 12건의 평균은 352,583,333원이고 최신 거래는 2026.08의 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.95㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 72.95㎡ | 5 | 343,000,000원 |
| 2026.07 | 72.92㎡ | 27 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 72.92㎡ | 23 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 72.92㎡ | 28 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 72.95㎡ | 23 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 72.95㎡ | 17 | 383,000,000원 |
| 2026.04 | 72.95㎡ | 8 | 354,000,000원 |
| 2026.03 | 72.92㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 72.92㎡ | 32 | 353,000,000원 |
| 2026.03 | 72.92㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 72.92㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 평균 | 72.92㎡대 | 12건 | 352,583,333원 |
표면 최저가 29,648,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 8.4%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 평가하면 결론이 뒤집힙니다. 말소되지 않는 전세권 400,000,000원을 함께 고려한 실질취득 부담은 429,648,000원으로, 최근 12개월 평균 352,583,333원보다 77,064,667원 높고, 최신 거래 350,000,000원보다도 79,648,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 933,664원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 현대건설주식회사 | 400,000,000원 | 28,714,336원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 418,732,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액은 818,732,257원, 채권자 예상배당은 28,714,336원, 미배당은 790,017,921원입니다. 다만 권리 인수 판정은 매각물건명세서에 명시된 “을구 1번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨”을 기준으로 별도 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 더 내려가도 핵심은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 29,648,000원 | 28,714,336원 | 790,017,921원 |
| 8회 유찰 시 | 20,753,600원 | 19,980,035원 | 798,752,222원 |
| 9회 유찰 시 | 14,527,520원 | 13,866,025원 | 804,866,232원 |
8회, 9회 유찰 시 최저가는 더 낮아집니다. 하지만 이 사건에서 최저가 감소만 보고 투자매력이 커진다고 판단해서는 안 됩니다. 선순위 전세권 인수라는 권리 구조가 그대로인 한 최저가가 싸 보이는 현상과 실제 경제적 부담은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 대잠동 대잠사거리 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 전용 72.9179㎡ 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 33층 건물의 4층 403호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스보일러 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지의 주거용 건부지이며 단지 주변 도로가 개설돼 출입이 용이합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공원 저촉, 소로1류·중로1류 접합, 상대보호구역·철도보호지구 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 980,500원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 1번 전세권설정등기의 전세금 400,000,000원, 이전등기 및 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 반드시 원본 대조해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 29,648,000원만으로 시세와 비교하지 말고 인수 전세권까지 함께 반영해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 최근 12개월 동일 면적 평균은 352,583,333원, 최신 거래는 2026.08의 350,000,000원입니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 5,929,600원입니다.
- 신청채권자 배당. 현재 회차 예상배당에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 418,732,257원 청구에 대한 배당이 0원으로 계산됩니다.
- 7회 유찰의 이유를 권리와 함께 해석. 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회이며 현재 물건은 7회 유찰 상태입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 매각기일 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “29,648,000원짜리 아파트”가 아니다
감정가 360,000,000원이 29,648,000원까지 떨어졌다는 숫자만 놓고 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 바로 그 숫자가 가장 큰 함정입니다. 2022.04.06 설정된 전세금 400,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 현재 회차의 실질취득 부담은 429,648,000원으로 봐야 합니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 352,583,333원이고 최신 거래도 350,000,000원입니다. 실질취득 부담은 이 두 기준을 모두 크게 웃돕니다. 게다가 이미 7회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “선순위 전세권을 포함하면 최근 시세보다 비싸다”입니다. 입찰 여부를 판단할 때는 최저매각가격보다 인수권리의 실질 부담을 먼저 확인해야 합니다.
