대구지방법원 2025타경255. 포항시 남구 연일읍 생지리 소재 물건으로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 건물과 토지가 함께 매각되는 구조입니다. 사건 표시는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 따라서 아파트형 환금성으로 접근하면 안 되고, 토지·건물 현황과 도로 저촉, 제시외 포함 여부를 함께 보는 물건입니다.
권리의 기준점은 오래된 을구 근저당권입니다. 1994년 학산동새마을금고 근저당이 먼저 설정됐고, 이후 2004년 우리은행 근저당, 다수 가압류·압류, 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔는데도 신청채권자 배당은 81,831,698원에 그쳐 대규모 미배당이 남습니다. 이는 “권리가 깨끗해서 싸다”라기보다 시장이 물건의 사용성·환금성을 보수적으로 보고 있다는 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경255 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 304-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 등기상 건물 | [건물] 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 303-2 |
| 소유자 | 이상문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 244,135,800원 / 83,739,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 후순위 채권은 크게 미배당
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리됩니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2004년 우리은행 근저당권이 사실상 배당을 가져가고, 수협은행·신용보증기금·농업협동조합중앙회 등 후순위 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
② 임차인 및 인수 판단
| 구분 | 내용 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 | 0원 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 매수인이 떠안는 구조가 아니므로, 실질취득가는 낙찰가 + 인수액 기준으로 현재 최저가에서는 83,739,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,907,302원 |
| 1. 근저당 · 학산동새마을금고 | - | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 81,831,698원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 107,655,484원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 430,621,936원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 330,802,990원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 462,409,389원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 236,230,526원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 2,047,720,325원 중 81,831,698원만 배당되고, 미배당은 1,965,888,627원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 물건 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항연일우체국 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 토지 인근 및 일부 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 목조 스레트 위 우레탄폼 지붕 1층 건물이며, 위생·급배수시설과 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적은 184.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 준주거지역입니다. 공시지가는 324,700원/㎡입니다.
- 제한사항. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 일부 토지는 소로3류에 저촉됩니다.
- 공부와 현황 차이. 토지는 공부상 지목이 대이나 현황 일부가 도로입니다. 매각가격에는 도로 감안, 수목 포함, 제시외 건물 포함이 반영되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황도로 확인. 토지 일부가 도로로 반영됐으므로 실제 이용 가능한 대지 면적과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 3-1 내지 3-6 전부가 포함됩니다. 구조·면적·사용 가능성·철거 필요성을 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 배당표는 당해세·최우선변제 등 일부 변동요소가 실제 절차에서 달라질 수 있음을 전제로 봐야 합니다.
- 재매각성. 아파트가 아니라 단독주택 이용 물건입니다. 향후 매도 시 매수층이 제한될 수 있으므로 보수적인 출구가격을 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리 결론은 분명합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 없고, 임차인도 없습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득가는 83,739,000원입니다. 그러나 가격이 감정가의 34.3%까지 내려온 이유를 봐야 합니다. 일부 도로, 도시계획시설 도로 저촉, 제시외 건물·수목 포함, 단독주택 이용이라는 물건 특성이 겹쳐 있습니다. 권리는 합격, 물건성은 현장확인 필수. 이 물건은 권리분석보다 실제 사용성과 재매각성을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 승부처입니다.
