대구지방법원 2025타경1778. 경상북도 성주군 선남면 도성리 764-1의 토지와 건물로, 감정 이용상태는 소매점·사무실·주택·근린생활시설·창고가 혼재합니다. 토지는 1,109㎡의 대지로 주상용·평지·사다리형·소로한면이며, 소유자는 유해선입니다. 권리 흐름의 기준점은 2013.09.04 다사새마을금고의 채권최고액 20,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 다사새마을금고 근저당 66,000,000원·120,000,000원, 남권기 근저당 65,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순히 “점유자가 많다”와 “매수인이 보증금을 인수한다”를 구분해서 봐야 합니다. 조사된 실제 임차인은 6명이지만 모두 전입일이 말소기준인 2013.09.04보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금 또는 배당 관련 세부사항이 완전히 특정되지 않은 임차인이 있으므로, 최우선변제 여부와 실제 배당관계는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1778 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 도성리 764-1 · 경상북도 성주군 선남면 도성3길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 소매점·사무실·주택·근린생활시설·창고 |
| 토지 | 1,109㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 유해선 (2010.09.20 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 1,343,661,120원 / 658,393,000원 (2회 유찰, 감정가의 약 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 다사새마을금고 / 623,581,781원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 을구 4번 다사새마을금고 근저당권입니다. 2010.09.20 설정된 다사새마을금고 채권최고액 520,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2016년 박용우 가압류 100,000,000원도 2017.06.30 말소되었습니다. 현재 매각으로 정리되는 담보권은 2013년 20,000,000원, 2017년 66,000,000원, 2021년 120,000,000원, 2023년 남권기 65,000,000원 근저당입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 인수 0원
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 조사된 실제 임차인은 6명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2013.09.04 이후로, 각 임차인의 대항력 판정은 모두 없음입니다. 따라서 보증금 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방기훈 | 2019.07.17 | 5,000,000원 | 400,000원 | 해당 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 영남전기기술공사 주식회사 | 2023.04.07 | 5,000,000원 | 400,000원 | 해당 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최영미 | 2019.12.13 | 5,000,000원 | 400,000원 | 2025.09.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박종화 | 2021.01.13 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2025.09.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상권 | 2019.09.09 | 미상 | 미상 | 해당 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이창근 | 2018.08.09 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 해당 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
금액이 확인되는 5명의 보증금은 합계 40,000,000원, 월세는 합계 2,900,000원이며 이상권의 보증금·월세는 미상입니다. 다만 이 금액들을 매수인 인수금액으로 합산하면 안 됩니다. 모든 전입이 말소기준권리 이후이고, 제공된 권리판정도 모두 대항력 없음이므로 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 1,343,661,120원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 658,393,000원, 감정가의 약 49.0%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 460,875,100원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 322,612,570원(감정가 24.0%)입니다.
하지만 이 물건에는 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다. 특히 소매점·사무실·주택·근린생활시설·창고가 함께 있는 혼합용도 부동산이고 토지까지 일괄매각되므로, 일반적인 주거용 집합건물처럼 동일평형 실거래로 간단히 환금성을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 658,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,983,930원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 다사새마을금고 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 다사새마을금고 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 다사새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 남권기 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 378,409,070원 |
현재 최저매각가 가정에서 배당표상 채권 합계 271,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 378,409,070원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
신청채권자 다사새마을금고의 청구금액은 623,581,781원이며, 시나리오에서는 다사새마을금고에 합계 206,000,000원이 배당되는 것으로 계산되어 신청채권자 청구 전액이 만족되는 구조는 아닙니다. 반면 배당모형에 반영된 담보권자 전체 채권액 271,000,000원은 각 회차 시나리오에서 전액 배당되는 것으로 잡혀 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선남농공단지 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2-(가)는 소매점·사무실·주택, 2-(나)는 주택, 2-(다)는 근린생활시설, 4-(라)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물, 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층, 경량철골조 판넬지붕 단층 건물이 포함됩니다. 2-(가)의 일반건축물대장상 사용승인일자는 1991.01.10입니다.
- 토지. 1,109㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역으로 공시지가 697,800원/㎡이며 접도구역 저촉, 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 지상에 관정이 소재합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 개별 시설과 토지를 분리해 보는 일반적인 주거물건보다 실사 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 가격 메리트 판단 금지. 감정가의 49.0%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 658,393,000원이 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다.
- 임차인 6명 점유 확인. 대항력 인수는 없지만 실제 점유 부분과 명도 상대방을 현장에서 구분해야 합니다.
- 이상권 임대조건 확인. 전입일은 2019.09.09로 말소기준 이후지만 보증금·월세가 미상입니다.
- 우선변제·최우선변제 재확인. 배당요구가 확인된 최영미·박종화 외에도 각 임차인의 확정일자와 배당 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 범위 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 위치·구조·이용상태를 현황과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 접도구역 저촉, 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 실제 이용과 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관정 현황 확인. 토지 지상에 관정이 소재하므로 위치와 이용상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 2013.09.04 다사새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 담보권은 매각으로 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 6명도 모두 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 성격에서 올라갑니다. 감정가 1,343,661,120원에서 최저가 658,393,000원까지 내려왔어도, 비교 실거래 없이 이 금액을 “시세보다 싸다”고 표현할 근거는 없습니다. 더구나 소매점·사무실·주택·근린생활시설·창고와 1,109㎡ 토지가 한꺼번에 매각되고 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 입찰가의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 현장 임대가치·토지가치·건물 상태와 실제 처분 가능성을 얼마나 정확히 산정하느냐에 있습니다.
