서울남부지방법원 2025타경11664. 영등포시장역 남서측 인근 신현빌6차 6층 604호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 윤채원은 2021.08.24. 공유자 전원 지분을 거래가 369,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 382,000,000원의 64%인 244,480,000원입니다.
이 사건은 최저가만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 핵심은 대항력 있는 임차권과 확약 조건입니다. 강정현은 확정일자 2021.08.09., 주민등록 2021.08.23., 점유개시 2021.08.24.로 말소기준인 2023.07.13. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 보증금 364,000,000원이 최저가보다 크므로 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금에 가까워집니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 강정현의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 따라서 강정현 관련 인수는 실질 0원*으로 평가합니다. 주택도시보증공사는 승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동6가 121-10 신현빌6차 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 33.84㎡ · 지하1층/지상11층 중 6층 |
| 건물 규모 | 신현빌6차 · 16세대 · 2021.04.26. 준공 |
| 소유자 | 윤채원 (2021.08.24. 거래가 369,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 244,480,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 364,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 해소
② 임차관계 — 실제 임차관계 2명
| 성명 | 점유·사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강정현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 주민등록 2021.08.23. 확정일자 2021.08.09. | 364,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원* |
| 안준영 | 점유 부분 미상 전입 2025.08.20. | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 말소기준 이후 전입 현재 자료상 인수 없음 |
안준영은 2025.08.20. 전입으로 말소기준인 2023.07.13.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 확인된 날짜 관계상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 강정현에 관한 포기·말소 조건은 강정현과 주택도시보증공사에 한정되므로, 안준영의 실제 점유 범위와 계약관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 65.2%지만 ‘최신 시세’로 단정 금지
신현빌6차의 제공된 실거래는 2021.06. 1건이며, 전용 32.22㎡·4층이 375,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 244,480,000원은 이 거래가의 65.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 현재 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.06 | 32.22㎡ | 4층 | 375,000,000원 | 65.2% |
다만 해당 거래는 건물 준공 직후인 2021.06. 거래이고 표본도 1건뿐입니다. 현재 최저가가 과거 거래보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 근거로 현재 시장에서도 “시세보다 저렴하다”고 단정하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 감정가 382,000,000원도 이 거래가보다 7,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·처리 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,222,720원 | - |
| 1. 강정현 임차보증금 | 364,000,000원 | 240,257,280원 | 123,742,720원* |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 568,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 364,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
* 배당계산 원칙상 강정현 보증금 미배당액은 123,742,720원이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 포기 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 244,480,000원 | 123,742,720원 | 244,480,000원* |
| 3회 유찰 시 | 195,584,000원 | 171,954,176원 | 195,584,000원* |
| 4회 유찰 시 | 156,467,200원 | 210,523,341원 | 156,467,200원* |
포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하므로 총부담이 크게 줄지 않습니다. 이 사건에서 유찰의 가격 효과가 실제로 발생하려면 주택도시보증공사의 포기와 임차권등기 말소 조건이 확실하게 작동해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 남서측 인근이며, 주변에 단독주택·공동주택·오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포시장역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상11층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화설비·기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 오피스텔이고 제공된 실거래도 1건뿐이어서, 일반적인 대단지 주거상품보다 시세 확인과 재매각 가격 산정이 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 원문 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 문장 단위로 확인해야 합니다.
- 강정현 권리관계 확인. 임차권등기, 배당요구, 주택도시보증공사 승계 사실과 배당 후 처리 절차를 대조해야 합니다.
- 안준영 점유 확인. 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·실제 사용관계가 미상입니다. 현장 점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.24. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 비교 가능한 거래는 2021.06. 1건뿐입니다. 현재 매매·임대 호가와 인근 유사 면적 오피스텔 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·기계식주차장. 미납 관리비와 기계식주차장 사용 조건·유지 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 실제 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “조건을 확인해야 싼 물건”
현재 최저가는 감정가의 64%이고 2021.06. 실거래 375,000,000원의 65.2%입니다. 하지만 이 사건의 경제성은 할인율만으로 결정되지 않습니다. 강정현의 대항력 있는 보증금 때문에 원칙상 현재 회차 인수액은 123,742,720원이고, 확약이 없다면 실질취득액은 368,222,720원까지 올라갑니다.
반대로 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제로 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 244,480,000원이 됩니다. 다만 시세 표본이 2021년 거래 1건에 불과하고, 안준영의 점유관계와 민간임대주택등기도 확인해야 합니다. 결론은 확약 확인 전에는 보류, 확약과 말소절차가 확실하면 가격 재검토입니다.
