대구지방법원 2025타경31044. 대구 서구 비산동 성안빌라 B동으로 통칭되는 다세대주택 4층 502호입니다. 감정가 51,000,000원이 네 차례 유찰을 거쳐 12,245,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건을 평가하는 핵심은 권리 소멸과 실제 취득 위험을 구분하는 것입니다.

등기에는 2010년 설정된 다사농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 2016년 설정된 같은 금융기관의 근저당권과 2025년의 경매개시결정 및 압류 3건은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 현장조사에서 내부 확인이 이루어지지 않았고 임대관계도 미상입니다. 등기상 인수액이 0원이라는 사실이 미확인 임차보증금 위험까지 없다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 확인사항

말소기준권리는 2010.08.09 설정된 다사농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 30,000,000원입니다. 2016.05.24 같은 금융기관에 설정된 24,000,000원의 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 합계는 54,000,000원이며, 이는 실제 대출잔액과 동일한 개념은 아닙니다.

2025년 경매개시결정과 신영교 공유지분에 설정된 서구·수성구·국가의 압류 3건도 등기상 말소 대상입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권은 이미 말소되어 현재의 말소기준권리보다 앞서는 존속 근저당권으로 계산하지 않습니다.

② 시세·가격 — 4회 유찰이어도 저가 낙찰은 별개

현재 최저매각가는 12,245,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 하지만 감정가와 비교한 할인율은 곧바로 시장가치 대비 할인율이 되지 않습니다. 동일 면적의 신뢰할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실거래 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.

후속 회차의 금액은 유찰 시나리오이며 확정된 매각가격이나 낙찰가격이 아닙니다. 실제 진행 여부는 법원 매각절차에 따릅니다.

감정평가 과정에서도 내부구조·내부현황·구조변경 여부를 확인하지 못했습니다. 외부 관찰과 유사 유형의 일반적인 상황을 바탕으로 평가한 점을 감안하면, 현재 최저가에 수리비·설비 복구비·명도비용 등이 추가될 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 12,245,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 620,410원을 차감한 11,624,590원이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 근저당권은 배당받지 못합니다. 금융기관 근저당권 채권최고액 합계 기준 42,375,410원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션이며 실제 채권잔액, 조세채권의 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.

④ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 대구서부초등학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평지붕(슬래브) 4층 건물 중 4층 502호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일·장판지 등의 마감이 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·난방설비가 기재되어 있으나, 현장에서는 수도계량기 탈거 및 누수 흔적이 확인되었습니다. 실제 작동 상태와 복구 가능 여부를 조사해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대구서부초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 693,900원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문으로 내부구조·실제 사용 상태·구조변경 여부를 검증하지 못했습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고 관련 경매 평균 유찰은 4.0회입니다. 실제 거래가격과 매수 수요를 확인하기 전까지는 재매각 난이도를 높게 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·대항력 조사. 주민등록 전입세대 열람, 점유 현황, 확정일자 및 임대차계약 관계를 대조하세요. 임대관계가 미상인 만큼 선순위 대항력 임차인의 존재를 확인하는 것이 최우선입니다.
• 세금 압류 확인. 서구·수성구·국가의 압류 3건에 대한 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하고 예상배당표의 순위가 달라질 가능성을 점검하세요.
• 현장 상태 확인. 누수의 원인과 범위, 수도계량기 탈거 사유, 급배수·난방 작동 여부 및 장기간 미사용에 따른 내부 손상 상태를 조사하세요.
• 실거래 시세 검증. 인근 다세대주택 중 면적·준공연도·층·건물상태가 유사한 최근 거래를 비교하고, 수리비를 반영한 취득원가와 재매각 가능가격을 따로 평가하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자 확인 후 인도 가능성과 명도비용을 검토하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
• 매각물건명세서 확인. 성안빌라 B동 통칭과 실제 등기·건축물대장 표시, 특별매각조건, 인수사항 및 현황조사 내용을 원본으로 대조하세요.
• 매각일정 재확인. 매각기일 2026.11.03을 기준으로 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 등기사항을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”

이 물건은 권리 소멸 구조만 보면 비교적 단순합니다. 다사농업협동조합의 2010년 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석되기 때문입니다. 계산상 인수금액도 0원입니다.

그러나 4회 유찰이라는 가격 신호를 권리 안전성과 혼동해서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류 3건, 확인되지 않은 임대관계, 누수 흔적, 수도계량기 탈거와 장기간 미사용 상태가 함께 존재합니다. 8세대 소규모 다세대주택으로 실제 환금성을 입증할 거래가격도 충분히 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 판단은 권리 소멸 구조는 양호하지만 종합 입찰 위험은 높은 조건부 검토 물건입니다. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저평가를 인정하기 어렵습니다. 점유자·세금 배당순위·내부 수리상태·실거래 시세가 확인되기 전에는 가격이 낮다는 이유만으로 응찰하기보다 보수적으로 접근하는 편이 합리적입니다.