서울남부지방법원 2025타경11671. 금천구 시흥동 988-9 소재 5층 건물의 3층 304호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가가 2억 500만원인데 최저매각가는 5,373만원 수준까지 낮아졌습니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 178,000,000원입니다.

임차인 이차민은 2019.03.22. 전입했고, 2019.02.18. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2021.11.08. 가압류보다 대항요건이 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 때문에 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하여 실제 부담액은 거의 줄어들지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 말소기준권리는 2021.11.08. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 경기남부수산업협동조합 근저당과 종전 경매개시결정 및 금천구 압류는 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

주택도시보증공사도 178,000,000원의 가압류 채권자로 등재되어 있습니다. 다만 이는 별도 가압류 내역이며, 임차인 명단상 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 것은 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 이차민 1명이고, 주택도시보증공사 가압류액을 임차보증금에 추가 합산하지 않습니다. 가압류 채권의 구체적인 대위관계는 원본 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 최저가 5,373만원이 실제 취득가는 아니다

현재 최저매각가는 53,739,000원으로 감정가 205,000,000원의 26.21% 수준입니다. 하지만 임차보증금 178,000,000원 중 예상배당액을 제외한 125,628,302원을 매수인이 인수하므로, 실질취득을 계산할 때는 반드시 두 금액을 합해야 합니다.

즉 현재 회차에서 최저가로 낙찰받는다고 가정하더라도 경제적 부담은 약 1억 7,937만원입니다. 감정가보다는 낮지만, 감정가와 실제 시장가격은 다르므로 이를 시세 대비 할인이라고 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트 자체가 확정되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로

이 구조에서는 입찰가보다 178,000,000원의 선순위 임차보증금이 실질취득부담의 중심이 됩니다. 배당 예상액과 집행비용의 차이로 회차별 합계에 소폭 변동이 있지만, 전체 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 53,739,000원 가정)

현재 회차 예상배당은 집행비용 1,367,302원과 임차인 배당 52,371,698원으로 매각대금 전액이 배분되는 구조입니다. 임차보증금 부족분 125,628,302원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 문일고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 상업·업무시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 304호입니다. 외벽은 화강석 등으로 마감되어 있으며 내벽은 벽지와 타일, 창호는 하이새시 이중창입니다.
• 설비. 승강기, 화재탐지기, 위생설비, 도시가스 난방시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 6m 도로에 접합니다. 토지는 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형이며 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역 및 높이·장애물 관련 제한 등이 적용됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 임대등록. 2022.09.15. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등록사항이므로 매각 후 효력 및 관련 의무를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장 도면과 탐문 등을 토대로 작성되었습니다. 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점에 유의해야 합니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔로 사용 중이지만 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 실질취득 약 1.79억원에 대한 시장의 수요와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 가격 판단. 최저가 53,739,000원만 보지 말고 보증금 인수액 125,628,302원을 합한 179,367,302원을 기본 취득부담으로 계산해야 합니다.
• 대항력과 인수조건 재확인. 임차인 이차민의 전입일·확정일자·임차권등기 및 매각물건명세서의 보증금 미배당 인수 문구를 원본과 대조해야 합니다.
• 실제 배당액 재계산. 현재 배당표는 집행비용을 추정하고 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았습니다. 실제 배당액이 달라지면 인수보증금과 실질취득액도 달라집니다.
• 시세 검증. 같은 지역의 주거용 오피스텔 중 면적·층·준공연도·상태가 유사한 물건의 최근 실거래와 매물을 확인해야 합니다. 감정가 205,000,000원만으로 현재 시장가격을 판단해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등기부상 민간임대주택등기가 있으므로 임대등록 상태, 경매 이후 효력과 관련 행정상 의무를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하고 내부 확인도 제한되어 있습니다. 현재 점유자, 실제 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 조세채권 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 효과 오해 금지. 추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만 그만큼 인수보증금이 증가합니다. 유찰만으로 실질취득가가 크게 개선되는 구조가 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 5,373만원 ≠ 취득가 5,373만원”

이 물건의 위험은 명확합니다. 감정가 205,000,000원인 주거용 오피스텔이 6회 유찰되어 최저매각가 53,739,000원이 되었지만, 매수인은 임차인 이차민의 미배당 보증금 125,628,302원을 인수할 것으로 예상됩니다.

현재 회차의 실질취득은 179,367,302원이며, 8회 유찰 시에도 179,019,073원 수준입니다. 최저가 하락이 실질적인 취득가 하락으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다.

감정가보다 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 현재 확인된 정보만으로는 실질취득액이 주변 실거래 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 가격 매력은 미확인, 보증금 인수위험은 명확합니다. 이 물건은 낮은 최저가가 아니라 실질취득 약 1.79억원을 기준으로 접근해야 합니다.