서울남부지방법원 2025타경11671. 금천구 시흥동 988-9 제3층 제304호, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김연우이고, 한국주택금융공사가 2025.08.21. 강제경매를 개시했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 이차민이 2019.03.22. 주민등록과 점유를 갖추었고, 확정일자는 2019.02.18.입니다. 말소기준권리인 2021.11.08. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
임차권등기는 2023.03.08.에 이루어져 등기 자체는 말소기준 이후지만, 매각물건명세서는 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다. 현재 최저가 83,968,000원을 전제로 한 배당추정에서는 집행비용 1,911,424원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 82,056,576원이 배당되고, 95,943,424원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 988-9 제3층 제304호 · 서울특별시 금천구 시흥대로45길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층건 중 3층 304호 |
| 소유자 | 김연우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 83,968,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 220,595,743원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 말소기준권리 | 2021.11.08. 갑구 5번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 · 35,947,170원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항요건이 먼저다
핵심 순서는 분명합니다. 이차민은 2019.02.17. 임대차계약을 체결하고, 2019.02.18. 확정일자를 받았으며, 2019.03.22. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준 가압류는 그보다 늦은 2021.11.08.입니다. 따라서 이차민은 매수인에게 대항할 수 있는 실제 임차인이며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 떠안습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이차민 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2019.03.22 | 2019.02.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이차민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 집계합니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어난다
현재 회차 최저가는 83,968,000원으로 감정가의 41%입니다. 그러나 대항력 임차보증금 178,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄고 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 “4회 유찰이라 싸다”는 해석은 이 사건에는 맞지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 83,968,000원 | 95,943,424원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 67,174,400원 | 112,434,739원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 53,739,520원 | 125,627,791원 |
현재 배당추정치를 단순 합산하면 최저가 83,968,000원과 인수액 95,943,424원으로 179,911,424원입니다. 5회 유찰 시에는 낙찰가가 67,174,400원으로 낮아지지만 인수액이 112,434,739원으로 증가하고, 6회 유찰 시에는 낙찰가 53,739,520원에 인수액이 125,627,791원까지 늘어납니다. 집행비용 추정의 영향으로 단순 합계가 완전히 동일하지는 않지만, 권리구조의 중심은 임차보증금 178,000,000원 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,911,424원 |
| 1. 임차인 이차민 보증금 | 178,000,000원 | 82,056,576원 |
| 2. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 35,947,170원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 220,595,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이차민의 보증금 178,000,000원 중 배당예상액은 82,056,576원이고, 미배당 95,943,424원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 3층 304호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 문일고등학교 동측 인근으로, 공동주택과 상업·업무시설 등이 혼재한 지역이며 제반 입지여건은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로·설비. 북서측 약 6m 도로에 접하고, 승강기·화재탐지기·위생설비·도시가스 난방시설 등이 있습니다.
- 토지이용. 준공업지역, 도로 접함, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설설치제한지역입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 83,968,000원에 임차보증금 미배당액 95,943,424원이 붙는 구조입니다. 낙찰가만을 취득가격으로 계산하면 안 됩니다.
- 대항력 임차인 인수 확인. 이차민의 전입·점유일 2019.03.22.는 말소기준 2021.11.08.보다 빠릅니다. 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수합니다.
- 유찰이 곧 가격 하락은 아님. 5회·6회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 112,434,739원, 125,627,791원으로 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부 갑구에는 2022.09.15. 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 매각 후 등기·등록 상태를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 실제 배당에서 당해세·최우선변제 등 변동 요소가 생기면 임차인 미배당액도 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·등기부·현황조사와 배당관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “보증금 178,000,000원”을 봐야 한다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 83,968,000원이지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 이차민의 임차보증금 178,000,000원입니다. 이차민은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유를 갖춰 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 하지만 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당받을 수 없어 95,943,424원이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 4회 유찰로 최저가가 감정가의 41%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차에서도 낙찰가와 인수액 단순 합계는 179,911,424원이고, 추가 유찰 시 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 더 커집니다. 이 물건은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘대항력 임차보증금 인수형’으로 봐야 하는 사건입니다.
