대구지방법원 2025타경31217. 경상북도 고령군 다산면 호촌리 640-4 소재 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 2가 단독주택, 기호 3의 1층·2층이 사무실, 기호 3-1이 단독주택입니다. 말소기준권리는 2015.09.02 설정된 주식회사대구은행 채권최고액 420,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 60,000,000원 근저당과 경북신용보증재단 30,000,000원 가압류, 대구신용보증재단 85,500,000원 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 764,930,600원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가 262,370,000원까지 내려와 현재 회차가 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 단독주택·사무실과 토지가 결합된 일괄매각이고, 제시외 건물도 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31217 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 호촌리 640-4 · 경상북도 고령군 다산면 사문나루2길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 1층·2층 사무실 · 단독주택 |
| 토지 | 705.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 배일동 |
| 감정가 / 최저가 | 764,930,600원 / 262,370,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시결정 채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 2015.09.02 근저당이 기준
말소기준권리는 2015.09.02 주식회사대구은행 근저당권 420,000,000원입니다. 2015.10.19 설정된 같은 명의의 60,000,000원 근저당, 2025년 경북신용보증재단·대구신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아이디씨 | 1층 1호 | 2021.04.27 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현주 | 1층 | 2019.04.24 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
(주)아이디씨의 전입일은 2021.04.27, 김현주의 전입일은 2019.04.24로 모두 2015.09.02 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 권리분석상 이들의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 점유자의 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았고, 매각물건명세서 비고에도 임대차관계가 미상인 사업자등록자가 있음이라고 기재돼 있습니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
감정가 764,930,600원에 시작해 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 262,370,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 183,659,000원, 5회 유찰 시 128,561,299원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 262,370,000원 | 257,896,820원 | 337,603,180원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 183,659,000원 | 180,287,774원 | 415,212,226원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 128,561,299원 | 125,961,441원 | 469,538,559원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 262,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,473,180원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 420,000,000원 | 257,896,820원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 대구신용보증재단 | 85,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 595,500,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 257,896,820원이고 미배당은 337,603,180원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 호촌2리마을회관 남동측 인근이며, 주변은 간선도로 인근의 단독주택·창고·소규모 공장·식당·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남서측 인근에 왕복4차선 사문진로가 통과하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 이용상태. 기호 2는 단독주택, 기호 3의 1층·2층은 사무실, 기호 3-1은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 2와 기호 3-1은 경량철골조 판넬위 아스팔트슁글지붕 1층, 기호 3은 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 705.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 389,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류 저촉, 소로3류 접합, 가축사육제한구역과 침수위험지구에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가 262,370,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 재확인. (주)아이디씨·김현주의 보증금이 미상이고, 임대차관계 미상의 사업자등록자도 기재돼 있으므로 최신 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 실제 매각 대상과 현황을 확인해야 합니다.
- 도시계획도로. 목록1 토지 일부는 도시계획도로 저촉을 감안해 평가됐습니다.
- 침수위험지구. 토지가 호촌지구 침수위험지구에 포함돼 있으므로 이용·환금성 측면에서 확인이 필요합니다.
- 보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 적정가 확인
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2015.09.02 근저당을 기준으로 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 조사된 두 점유자의 전입일도 기준권리보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 764,930,600원에서 3회 유찰돼 262,370,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 이 가격을 곧바로 ‘싼 가격’으로 볼 근거는 없습니다. 더구나 단독주택·사무실·토지의 일괄매각, 제시외 건물, 임대차관계 미상의 사업자등록자, 도시계획도로 저촉, 침수위험지구가 함께 존재합니다. 따라서 권리는 소멸형이지만 가격과 이용·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건으로 보는 편이 적절합니다.
