대구지방법원 2025타경31380. 대구광역시 달성군 가창면 오리 943-1 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 1층과 2층이 단독주택, 별도 부분이 다용도실·화장실·창고로 이용되고 있습니다. 토지면적은 489.0㎡이고 지목은 대입니다. 감정가 231,320,470원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가격은 27,213,000원입니다.
등기 자체는 단순한 편입니다. 말소기준은 2011.12.14 가창농업협동조합의 채권최고액 24,000,000원 근저당이며, 이후의 추가 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부 밖 점유관계에서 큰 변수가 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이용균이 확인되고, 전입일이 2009.10.06으로 말소기준보다 약 2년 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31380 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 오리 943-1 · 대구광역시 달성군 가창면 헐티로9길 137 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 단독주택 · 다용도실 · 2층 단독주택 · 화장실 및 창고 |
| 토지 | 489.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정명희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 231,320,470원 / 27,213,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 33,259,491원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 전입자는 별도 확인
말소기준은 2011.12.14 가창농업협동조합 근저당권입니다. 2013.09.26 같은 조합의 채권최고액 16,000,000원 근저당, 2024년 대구신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 가압류, 2025년 임의경매개시결정 및 가창농업협동조합 가압류는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용균 | 2009.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 27,213,000원을 실질취득비용으로 그대로 보는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 889,834원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 가창농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 가창농업협동조합 | 16,000,000원 | 2,323,166원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 대구신용보증재단 | 9,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 23,738,861원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 가창농업협동조합 | 5,009,991원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 77,748,852원 중 26,323,166원이 배당되고, 미배당액은 51,425,686원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이용균의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
④ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달성군 가창면 오리 소재 “구삼마을” 내에 위치하며, 부근은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층과 2층은 단독주택, 별도 부분은 다용도실·화장실 및 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 심야전기에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 489.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 121,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·개발제한구역·상수원보호구역·환경정비구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이용균의 임대차 원본 확인. 전입일은 2009.10.06으로 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실질 인수금액을 정하기 전 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 6회 유찰된 27,213,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지 규제 확인. 개발제한구역·상수원보호구역 등 복수 규제가 중첩되어 있으므로 이용·증개축 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰보다 선순위 전입이 먼저다”
감정가 231,320,470원짜리 물건이 6회 유찰돼 27,213,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 결론은 할인율이 아니라 2009.10.06 전입자입니다. 말소기준 근저당은 2011.12.14이고, 이용균의 전입은 그보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력과 인수금액을 확정할 수 없으며, 실질취득비용 역시 현재는 미상입니다.
등기상 후순위 권리는 모두 소멸하지만, 등기부 밖 선순위 점유 위험이 남아 있고, 개발제한구역·상수원보호구역 등 토지 규제도 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가에 베팅하는 물건”이 아니라 “선순위 전입자의 보증금과 권리관계를 확인한 뒤에만 가격을 판단할 물건”입니다.
