대구지방법원 2025타경391. 포항시 남구 송도동의 태왕아너스오션 103동 309호가 경매에 나왔습니다. 2006년 12월 준공된 465세대 아파트단지에 속한 물건으로, 본건은 22층 건물 중 3층에 위치합니다. 소유자는 정방향이며, 2008년 5월 8일 거래가 269,600,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리관계의 출발점은 같은 날 설정된 포항축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 235,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 최석수의 근저당권과 포항시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 명시된 권리관계만 보면 낙찰자가 별도로 인수할 금액은 0원입니다.
가격도 살펴볼 필요가 있습니다. 이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 300,000,000원입니다. 전체 실거래 평균 301,833,333원과 비교하면 가격 차이가 작지만, 최근 12개월 평균 316,750,000원과 비교하면 최저가 비율이 94.7%입니다. 최근 거래 추세도 이전 표본보다 7.6% 높은 것으로 집계되어 있습니다. 다만 층별 가격 차이와 거래 시점까지 고려해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경391 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 관련 | 대구지방법원 포항지원 |
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 송도동 254-70 태왕아너스오션 103동 3층 309호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 서동로 162 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 22층 중 3층 |
| 시세 비교 기준 면적 | 125.3445㎡ · 유사 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 정방향 (2008.05.08 소유권이전 · 거래가 269,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 최석수 / 54,383,561원 |
| 말소기준권리 | 2008.05.08 포항축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 | 0원 (명세서상 인수권리 해당 없음) |
① 권리 흐름 — 근저당·압류의 정리
가장 중요한 권리는 2008.05.08 설정된 포항축산업협동조합 근저당권입니다. 등기부 을구 1번에 기재된 채권최고액은 235,000,000원으로, 이 사건의 말소기준권리입니다. 뒤에 설정된 최석수 근저당권 60,000,000원 및 포항시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
과거 수산업협동조합중앙회 신탁등기는 2008.05.08 말소됐으며, 정민헌의 채권최고액 40,000,000원 근저당권도 2022.10.04 이미 말소됐습니다. 2013년에 설정됐던 포항시 압류 역시 2020.05.07 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 존속하는 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 층별 차이를 보자
태왕아너스오션은 465세대, 2006.12.27 준공된 아파트단지입니다. 비교 가능한 전용면적 125.34㎡~127.67㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 301,833,333원입니다. 이 중 최근 12개월 기준으로 집계된 4건의 평균은 316,750,000원으로 전체 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 127.67㎡ | 11층 | 335,000,000원 |
| 2025.10 | 127.67㎡ | 16층 | 340,000,000원 |
| 2025.02 | 127.67㎡ | 11층 | 285,000,000원 |
| 2024.11 | 125.34㎡ | 17층 | 307,000,000원 |
| 2024.07 | 127.67㎡ | 20층 | 260,000,000원 |
| 2024.04 | 127.67㎡ | 11층 | 285,000,000원 |
| 2024.02 | 127.67㎡ | 22층 | 300,000,000원 |
| 2023.12 | 127.67㎡ | 3층 | 290,000,000원 |
| 2023.07 | 127.67㎡ | 21층 | 260,000,000원 |
| 2023.06 | 125.34㎡ | 21층 | 340,000,000원 |
| 2023.04 | 125.34㎡ | 10층 | 310,000,000원 |
| 2023.03 | 127.67㎡ | 18층 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 301,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 316,750,000원 |
전체 실거래 가격 범위는 260,000,000원~340,000,000원입니다. 가장 최근 확인된 2025.10 거래는 11층 335,000,000원과 16층 340,000,000원이며, 최신 거래 기준 가격은 335,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 과거 표본에 비해 7.6% 높은 추세로 집계됩니다.
신건 최저가 300,000,000원은 최근 평균 대비 94.7%, 전체 평균 대비 99.4%입니다. 즉 최근 평균과 비교하면 낮지만, 장기간 전체 거래 평균과 비교하면 사실상 비슷한 가격입니다. 이 때문에 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 충분한 할인 매물이라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 예상 집행비용은 5,000,000원입니다. 포항축산업협동조합 근저당권 235,000,000원과 최석수 근저당권 60,000,000원을 채권최고액 기준으로 배당하는 계산이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 포항축산업협동조합 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최석수 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 채권최고액을 이용한 단순 추정 배당입니다. 신청채권자 최석수의 청구액은 54,383,561원이며, 위 표의 60,000,000원은 근저당 채권최고액 기준 배당 가정치로 실제 확정채권액이나 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다
현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 향후 유찰을 가정한 회차별 가격과 미배당 예상액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 300,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 240,000,000원 | 59,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 192,000,000원 | 106,488,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 예상 채권자 배당총액은 235,840,000원, 최석수에 대한 예상배당은 840,000원입니다. 2회 유찰 시 채권자 배당총액은 188,512,000원이고, 최석수에 대한 예상배당은 0원으로 계산됩니다.
그러나 채권자 미배당액이 생기는 것과 낙찰자가 채무를 인수하는 것은 전혀 다릅니다. 이 사건은 각 시나리오에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 따라서 유찰로 매각가가 내려가더라도 후순위 근저당권자의 미배당채권을 매수인이 추가로 부담하는 구조는 아닙니다. 단, 이는 확인된 권리관계와 명세서상 인수권리를 기준으로 한 판단입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 송도동 소재 태왕아너스오션으로, 주변에 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 북측으로 약 20m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕의 22층 건물 중 3층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며 샤시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, 승강기 및 난방설비가 설치되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 토지. 사다리형·평지의 아파트 부지입니다. 제3종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 713,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 공시지가로, 개별 아파트의 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부도 확인된 사항이 없습니다.
- 환금성. 465세대 아파트단지로 유사 면적의 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 가격 범위가 260,000,000원~340,000,000원으로 넓고 본건은 3층이므로 고층 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 갱신. 확인된 최신 실거래는 2025.10입니다. 2026.11.09 입찰 전 추가 거래와 현재 매물 호가를 확인해 최근 평균 316,750,000원의 적정성을 재점검하세요.
- 3층 가격 보정. 11층·16층 고가 거래와 직접 비교하지 말고, 2023.12의 3층 거래 290,000,000원을 참고하되 거래 시차와 내부 상태를 함께 고려하세요.
- 등기부 재확인. 2008.05.08 포항축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 최석수 근저당권 및 포항시 압류의 매각 소멸 여부를 최종 등기사항증명서와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 임차관계 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자·전입세대·임대차계약 및 대항력 가능성을 반드시 확인하세요.
- 명도. 소유자 정방향의 실제 거주 여부는 확정되지 않았습니다. 점유자를 확인하고 인도명령 가능성, 명도 협의와 관련 비용을 검토하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용은 관리사무소 등을 통해 확인하세요.
- 배당표 검증. 채권최고액 기준의 예상배당과 실제 채권액은 다를 수 있습니다. 당해세·집행비용·배당요구 등을 확인하세요.
- 입찰가격 상한. 최근 평균 대비 94.7%라는 수치만으로 무리하게 응찰하지 말고, 본건의 층·향·수리 상태·명도 비용 및 취득 부대비용을 반영해 상한을 결정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 조건부 검토”
이 사건은 2008년 포항축산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유관계에 대한 최종 확인은 필요합니다.
가격 측면에서는 감정가 300,000,000원이 최근 12개월 평균 316,750,000원의 94.7%라는 점이 긍정적입니다. 최근 거래 추세도 과거보다 7.6% 높게 나타났습니다. 따라서 신건이라고 해서 반드시 가격 메리트가 없다고 볼 물건은 아닙니다.
그러나 전체 실거래 평균은 301,833,333원으로 현재 최저가와 거의 비슷하고, 최근 고가 거래는 11층과 16층인 반면 이 물건은 3층입니다. 최신 확인 실거래도 2025년 10월이므로 현재 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
최종 판단은 권리 안전성에 긍정적, 가격 경쟁력에는 조건부 긍정입니다. 권리 인수 부담이 적다는 장점은 분명하지만, 실제 점유관계와 저층 가격 보정을 마친 뒤 최근 시세를 다시 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순히 감정가보다 낮게 낙찰받는 것이 아니라, 3층 309호의 실제 시장가치에 맞는 가격으로 취득하는 것입니다.
