대구지방법원 2025타경396. 포항시 남구 호미곶면 강사리 669-3, 847, 849와 일출로707번길 56에 걸친 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 이동철이고, 말소기준권리는 이동철이 2001년 4월 30일 설정한 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 650,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 2025년 가압류 3건, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 현영복 1명이 확인되며 보증금은 30,000,000원, 전입일은 2018년 1월 23일입니다. 말소기준권리인 2001년 근저당권보다 뒤에 전입해 대항력이 없으므로 보증금의 매수인 승계는 없습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵습니다. 현영복은 등기부에 과거 근저당권자로도 등장하므로 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경396 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 669-3, 847, 849 · 경상북도 포항시 남구 호미곶면 일출로707번길 56 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 이동철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,467,312,780원 / 503,288,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행 / 624,278,704원 |
| 말소기준권리 | 2001.04.30 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
2001년 4월 30일 이동철이 임의경매 낙찰로 소유권을 취득한 당일, 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 650,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 현재 말소기준권리입니다. 2012년 설정된 추가 근저당권 204,000,000원과 2025년 수협은행 81,513,279원, 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 326,053,118원, 경북신용보증재단 40,000,000원의 가압류는 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현영복 | 일출로 707번길 56 | 2018.01.23 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 구조 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 1,467,312,780원, 현재 최저매각가는 503,288,000원으로 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 352,301,600원(감정가 24%), 246,611,119원(감정가 17%)입니다.
하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대조할 수 있는 유형이 아니고, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 토지·건물의 현황 차이와 농지취득자격증명 조건, 물건 이용상태를 함께 확인해야 실제 가치와 환금성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 503,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,432,880원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 650,000,000원 | 495,855,120원 |
| 3. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 204,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 81,513,279원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 326,053,118원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,301,566,397원, 총 예상배당은 495,855,120원, 미배당은 805,711,277원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 토지·현황·환금성 메모
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다. 목록 6 지상에는 이동 가능한 컨테이너 1동이 있습니다.
- 농지 관련. 목록 5·6·7은 공부상 지목 ‘전’, 현황은 잡종지입니다. 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 건물 위치 차이. 목록 8 건물은 공부상 강사리 669-3, 847, 849 지상 소재로 되어 있으나 실제로는 847 지상에 소재합니다.
- 부속건축물. 일반건축물대장에는 조적조 1층 화장실 14.04㎡가 부속건축물로 등재되어 있으나 감정 당시 현황은 멸실입니다.
- 토지 정보. 확인된 154㎡ 토지는 지목 ‘도로’, 토지이용상황 ‘전’, 완경사·부정형·맹지로 표시되고 공시지가는 45,200원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함되며 규제자유특구·농업진흥구역·생산관리지역·농림지역과 접하는 것으로 표시됩니다.
- 환금성. 동일 유형의 실거래 시세가 확인되지 않고 3회 유찰된 기타 + 토지 물건이므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 제출이 가능한지 관할 기관에서 먼저 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 토지·건물 현황 대조. 목록 8 건물의 실제 소재가 공부와 다르므로 지적도·현황측량·건축물대장과 현장을 함께 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 이동 가능한 컨테이너 1동의 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 멸실 부속건축물 확인. 건축물대장상 화장실 14.04㎡가 현황상 멸실된 상태이므로 공부 정리와 가치 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 현영복 점유 확인. 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 과거 등기상 근저당권자와 동일 이름이므로 점유관계와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 503,288,000원이 감정가의 34%라고 해서 곧바로 저가라고 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 거래와 실제 이용가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복잡”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2001년 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류는 소멸하며 현영복 임차인도 전입이 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실제 입찰 난도는 권리 밖에서 올라갑니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 일괄매각과 제시외 건물, 공부상 지목과 현황 차이, 건물 소재지 차이, 멸실 부속건축물까지 확인해야 합니다.
3회 유찰로 최저가가 503,288,000원까지 내려왔지만, 동일 유형의 실거래 비교값이 없는 만큼 “감정가 대비 34%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 승부처는 인수금이 아니라 농취증 발급 가능성, 토지·건물의 실제 이용 상태와 권원, 그리고 그 상태를 감안한 적정가 산정입니다.
