167,296,000원
서울남부지방법원 2025타경11676. 화곡동 대성아트빌 7층 702호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 전용면적은 30.99㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물입니다. 소유자 김승찬은 2018년 8월 20일 매매를 원인으로 2019년 5월 16일 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 현재 남아 있는 근저당이 아니라 임차인과 압류의 선후관계입니다. 2018년 신목신용협동조합 근저당은 2019년 5월 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022년 12월 13일 의정부세무서 압류입니다. 그런데 이성호의 주민등록일은 2019년 5월 7일로 말소기준보다 빠릅니다. 등기된 임차보증금은 227,000,000원이며, 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도 대항력 있는 보증금 반환문제는 별도로 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11676 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-20 대성아트빌 제7층 제702호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로17나길 64 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택 단지형다세대주택 · 전용 30.99㎡ · 7층 건물 중 7층 |
| 건물 현황 | 대성아트빌 · 18세대 · 2018.09.04 준공 |
| 소유자 | 김승찬 (단독소유 · 2018.08.20 매매, 2019.05.16 이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 261,400,000원 / 167,296,000원 (3회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 283,907,351원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022년 12월 13일 국세 압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어 신청채권자의 미배당액이 더 커질 수 있습니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·주민등록 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이성호 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2019.05.07 점유개시 2019.03.29 | 227,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확정 인수 가능 |
| 택금융 | 주거 매각물건명세서 기재 | 2019.05.07 확정일자 2019.01.30 | 0원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 2025.08.21 |
| MIHOVA KALINA DIONISIEVA | 미상 | 2024.12.06 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 명도 확인 |
| MORRE FREDERIQUE | 미상 | 2024.12.06 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 명도 확인 |
현황조사에 나타난 두 점유자는 2024년 12월 6일 전입해 말소기준 압류보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 점유관계, 임대차계약 존재 여부와 명도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 최저가 63.9%만 보면 안 된다
확인된 대성아트빌 비교거래는 2024년 4월 1건입니다. 전용 34.07㎡, 4층이 262,000,000원에 거래됐습니다. 본건 감정가 261,400,000원은 이 거래가와 거의 같은 수준이고, 최저가는 167,296,000원으로 비교거래의 63.9%입니다.
| 구분 | 면적 / 층 | 금액 | 비교거래 대비 |
|---|---|---|---|
| 비교 실거래 | 34.07㎡ · 4층 · 2024.04 | 262,000,000원 | 100.0% |
| 감정가 | 본건 30.99㎡ · 7층 | 261,400,000원 | 99.8% |
| 현재 최저가 | 3회 유찰 · 감정가 64% | 167,296,000원 | 63.9% |
| 대항력 보증금 기준 | 이성호 임차보증금 | 227,000,000원 | 86.6% |
| 배당표 전액 인수 적용 | 최저가 + 인수 227,000,000원 | 394,296,000원 | 150.5% |
③ 예상배당표 (매각가 167,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,142,144원 |
| 인수 · 이성호 임차보증금 | 227,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 283,907,351원 | 164,153,856원 |
| 미배당 · 한국주택금융공사 | - | 119,753,495원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 164,153,856원이 한국주택금융공사에 배당되고, 이성호 보증금 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 신청채권자 배당액은 더 줄 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 보증금 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·64% | 167,296,000원 | 164,153,856원 | 119,753,495원 | 227,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 51% | 133,836,800원 | 131,163,085원 | 152,744,266원 | 227,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 41% | 107,069,440원 | 104,770,468원 | 179,136,883원 | 227,000,000원 |
유찰이 이어지면 최저가는 내려가지만, 제시된 시나리오상 이성호 보증금 인수 가정은 계속 227,000,000원입니다. 따라서 낙찰가 하락만 보고 저렴해졌다고 판단할 수 없습니다. 보증금이 배당으로 얼마나 소멸하고 얼마가 매수인에게 남는지를 먼저 확정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측 인근으로 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 가장형 토지로 서측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 18세대 소규모 건물이고 확인된 비교거래가 1건뿐입니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수도 2.6회로, 권리관계와 가격에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확정. 이성호 보증금 227,000,000원 중 배당으로 소멸하는 금액과 매수인이 실제 인수할 잔액을 배당요구서·채권양도서류·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 한국주택금융공사 승계 여부. 신청채권자 청구액 283,907,351원과 이성호 임차보증금, “택금융” 기재가 동일 채권의 대위·승계인지 서로 다른 채권인지 확인하기 전에는 합산도, 중복제외도 단정하지 마세요.
- 현재 점유자 확인. 2024.12.06 전입자 2명의 보증금·계약관계·실제 점유 부분을 확인하고, 낙찰 후 인도명령 가능성과 명도비용을 검토해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인하세요. 당해세가 먼저 차감되면 배당표와 미배당액이 달라집니다.
- 최저가 착시 배제. 최저가 167,296,000원과 비교거래 262,000,000원만 비교하지 말고, 보증금 인수액을 합산한 실질취득 부담으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 승강기·난방·도시가스 상태와 내부 수리비를 관리주체 및 현장조사로 확인하세요.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “2.27억 대항력”이 먼저다
이 물건은 감정가 261,400,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 167,296,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 2024년 비교거래 262,000,000원의 63.9%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준보다 빠른 임차인 이성호의 보증금이 227,000,000원이고, 현재 배당표는 이 보증금의 배당액을 0원으로 계산합니다.
이 가정을 그대로 적용하면 낙찰대금과 보증금 인수를 합한 보수적 총부담은 394,296,000원으로 비교거래보다 50.5% 높습니다. 여기에 한국주택금융공사 청구와 임차보증금 사이의 승계관계, 국세·지방세 우선배당, 보증금 미상의 현 점유자 2명까지 확인되지 않은 변수가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 권리관계를 반영한 가격은 싸다고 단정할 수 없습니다. 임차보증금 인수 잔액이 명확히 해소되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
