대구지방법원 2025타경401. 포항시 북구 흥해읍 금장리 505-1 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가 이용상태는 단독주택으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층이며, 1층은 방·거실·주방·욕실겸화장실·팬트리룸· 보일러실·창고 등, 2층은 방3·욕실겸화장실·드레스룸 등으로 이용 중입니다. 토지는 1,329.0㎡의 대지입니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 635,191,480원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 217,871,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않아 이 비율만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 가격보다 먼저 확인해야 할 선순위 가처분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경401 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 금장리 505-1 · 경상북도 포항시 북구 흥해읍 칠포로93번길 129 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 대 1,329.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이하경 · 2023.06.23 증여 · 2023.07.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 635,191,480원 / 217,871,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 362,428,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분을 먼저 본다
등기 흐름의 핵심은 2024.12.16 주식회사 성보의 가처분입니다. 피보전권리는 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기말소청구권이고, 매매·증여·전세권· 저당권·임차권 설정 기타 일체의 처분행위를 금지하는 내용입니다. 이 가처분은 2025.06.23 임의경매개시결정보다 앞서 있으며 권리분석상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
2018.12.24 포항수산업협동조합 명의 근저당권 2건은 각각 채권최고액 260,000,000원, 227,500,000원이며 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 이후 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.21 수협엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전 등기가 기재돼 있습니다. 경매개시결정 채권자는 포항수산업협동조합입니다.
② 점유·임차 및 매각조건
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 이를 곧바로 “점유자 없음” 또는 “명도 문제 없음”으로 해석해서는 안 됩니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인된 임차인이 없어 대항력 있는 임차인으로 단정할 대상도 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰보다 중요한 것은 시세 검증
| 감정가 | 635,191,480원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 217,871,000원 |
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 152,509,700원 · 감정가 24% |
| 5회 유찰 시 | 106,756,790원 · 감정가 17% |
최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 217,871,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 순수농촌지대에 있고 간선도로까지 거리가 멀어 대중교통 사정이 불편한 편으로 평가돼 있어, 유찰 횟수 자체를 시세 할인으로 해석하기보다 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,850,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 214,020,806원 |
매각가 217,871,000원 가정 시 집행비용 3,850,194원, 소유자 교부 214,020,806원으로 계산돼 있으며 금액으로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다. 다만 이 금액표와 별개로 2024.12.16 가처분의 비금전 권리 인수 위험은 따로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 흥해읍 금장리 소재 “금사동마을” 내에 위치하며, 부근은 순수농촌지대로 주로 단독주택이 형성돼 있습니다. 남측 인근은 농경지대, 북측 인근은 임야지대입니다.
- 교통. 마을중심도로에 접하고 차량출입은 가능하지만 국도·시도 등의 간선도로까지 거리가 멀어 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 토지. 대 1,329.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 142,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택이며 급배수·위생설비, 유류온수보일러 난방설비, 시스템냉방설비가 있습니다.
- 제시외 시설. 냉동창고·창고·수도대가 있고, 대문·담장·옹벽·석축·바닥포장·조경석·조경수 등의 토지 부가물이 포함 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원문 확인. 2024.12.16 주식회사 성보 가처분의 피보전권리가 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기말소청구권입니다. 말소·취하·본안 결과와 매각 후 효력을 직접 확인해야 합니다.
- 명세서와 등기 대조. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 선순위 가처분의 “매수인 인수” 표시가 충돌합니다. 어느 문구가 실제 매각조건에 적용되는지 원문 대조가 필수입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 217,871,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 현지 거래가격을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물과 데크, 대문·담장·옹벽·석축·바닥포장·조경석·조경수 등의 포함 범위를 현황과 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 선순위 가처분이 먼저다
이 물건은 감정가 635,191,480원에서 3회 유찰돼 최저가 217,871,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 최저가만으로 접근할 사건은 아닙니다. 2024.12.16 주식회사 성보의 가처분이 2025.06.23 말소기준보다 앞서고 매수인 인수로 표시돼 있으며, 그 피보전권리는 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기말소청구권입니다. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과도 문구가 충돌합니다.
금액으로 계산된 인수액은 0원이지만, 이는 가처분이라는 비금전 권리 위험이 0이라는 뜻이 아닙니다. 여기에 임대관계 미상, 실거래 비교자료 부재, 순수농촌지대와 불편한 대중교통 여건까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 순서는 가격 판단보다 가처분의 실질 효력 확인이 먼저입니다. 권리관계가 명확히 정리되지 않는 한 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
