대구지방법원 2025타경31590. 대구 달서구 이곡동 성서보성화성타운 103동 8층 801호 아파트입니다. 현재 소유자는 최효원으로, 2016.10.21 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 165,000,000원입니다. 이 사건에서 핵심은 근저당이 아니라 장우선의 주택임차권입니다. 장우선은 2020.04.24 주민등록·점유를 시작했고, 2022.03.17 확정일자를 갖춘 보증금 154,000,000원의 임차인입니다.
등기상 임차권은 2024.04.24 설정됐고, 2024.05.27 경정등기로 보증금 이력이 1차 147,000,000원, 2차 154,000,000원으로 정리돼 있습니다. 이 11-2 경정은 11번 임차권의 내용을 고친 등기이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 장우선 1명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1191 성서보성,화성타운 제103동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 중 8층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최효원 (2016.10.21 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,008,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2025.07.25 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.04.24 장우선의 주택임차권은 매각만으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있어, 확약을 보지 않고 배당표만 읽으면 인수형 물건입니다. 현재 최저가 146,000,000원 가정에서 집행비용 2,844,000원을 빼고 장우선에게 143,156,000원이 배당되며, 보증금 154,000,000원 중 10,844,000원이 남습니다.
* 배당표 자체의 원 계산에서는 현재 회차 미배당 10,844,000원, 3회 유찰 시 39,635,200원, 4회 유찰 시 62,641,920원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 표시는 제출된 대항력포기확약서를 반영한 값입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장우선 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.24 | 2022.03.17 | 154,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0원* |
장우선은 2020.04.24 주민등록과 점유를 갖춰 2025.07.25 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 있고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사합니다. 2024.05.27의 11-2 임차권경정은 장우선의 기존 임차권 내용을 정정한 등기로, 이를 별도의 미상 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
성서보성화성타운은 1,240세대, 사용승인일은 1994.10.28이며, 비교 대상 면적은 59.95㎡입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 12건의 평균은 152,916,666원이고, 현재 최저가 146,000,000원은 그 평균의 95.5%입니다. 다만 가장 최근인 2026.07 거래는 130,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 전체 최근 평균만 보고 ‘확실히 싸다’고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.95㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 10 | 136,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 12 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 12 | 173,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 152,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 임차인 장우선 보증금 | 154,000,000원 | 143,156,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,008,381원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원 계산상 장우선의 미배당액은 10,844,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 대항력포기확약서를 반영한 본 리포트의 실질취득 관점에서는 해당 금액을 매수인 인수액에 더하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담이 달라지지 않는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 146,000,000원 | 10,844,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 116,800,000원 | 39,635,200원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 93,440,000원 | 62,641,920원 | 0원* |
확약을 제외한 배당 계산에서는 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 크기 때문에, 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 즉 단순히 최저가가 116,800,000원이나 93,440,000원으로 내려간다고 해서 그 차액 전체가 매수인의 이익이 되는 구조가 아닙니다. 다만 이번 사건에는 대항력포기확약서가 제출돼 있어 본 분석의 실질 인수는 각 회차 0원*으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 와룡초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·학교·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 아파트로서 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 도로, 동측 노폭 약 6M 보행자전용 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지)이며 대로2류·대로3류·소로3류와 접합니다. 공시지가는 1,864,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 8층이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 1,240세대 단지이고 동일면적 최근 거래 12건이 확인되지만, 거래가격 범위가 128,000,000원~173,000,000원으로 넓어 개별 호수의 가격 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력포기확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 적용 대상과 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 11번과 11-2번을 중복 계산하지 않기. 11-2번은 장우선 임차권의 경정등기입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 가격은 최근 거래와 함께 비교. 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.5%지만 최신 거래는 130,000,000원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.04 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표에는 장우선 미배당 10,844,000원이 계산되지만 본 리포트의 실질 인수 0원은 대항력포기확약서를 반영한 결과입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약’, 가격의 승부처는 ‘최근 거래’
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 154,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 146,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 10,844,000원의 미배당액이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출돼 있어, 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 한쪽으로 단정하기 어렵습니다. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 152,916,666원의 95.5%로 평균 아래지만, 2026.07 최신 거래 130,000,000원보다 높고 같은 달 128,000,000원·136,000,000원 거래도 확인됩니다. 따라서 권리는 확약 확인을 전제로 해소 가능, 가격은 최근 거래 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
