대구지방법원 2025타경482. 포항시 북구 죽도동 666-10의 토지와 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층이며, 1층은 계단실, 2층은 4가구, 3층은 4가구, 4층은 2가구로 이용 중입니다. 사용승인일은 2014.05.09이고 토지면적은 207.9㎡입니다.
권리구조의 출발점은 2014.05.12 복현새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 338,000,000원이고 토지 죽도동 666-10과 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 현재 남아 있는 전세권과 주택임차권은 모두 이 날짜보다 뒤에 설정·전입된 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경482 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 666-10 · 경상북도 포항시 북구 중흥로151번길 43-7 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 다가구주택 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 사용승인 2014.05.09 |
| 이용상태 | 1층 계단실 · 2층 4가구 · 3층 4가구 · 4층 2가구 |
| 토지 | 대 207.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김옥경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 591,711,480원 / 289,938,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 274,177,290원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준
말소기준권리는 2014.05.12 을구 1번 복현새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 조정훈·김대웅의 전세권, 김동준·오동교·조정훈·김대웅의 주택임차권과 2025.09.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 박운용·윤하나·전종호·이정민·박하늘의 전세권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 명도는 별개
성명이 확인되는 임차인은 6명입니다. 모두 전입일이 2014.05.12 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 보증금을 중복 합산해야 할 보증기관 승계 사례도 없습니다.
| 임차인 | 호수·부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강태하 | 103호 | 2023.07.31 | 45,000,000원 | 2025.09.17 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 봉은송 | 101호 | 2023.10.16 | 20,000,000원 | 2025.10.24 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김동준 | 105호 | 2023.02.27 | 35,000,000원 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 오동교 | 202호 | 2022.04.25 | 45,000,000원 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 조정훈 | 203호 | 2023.09.18 | 45,000,000원 | 2026.02.04 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김대웅 | 301호 | 2024.05.31 | 65,000,000원 | 2026.03.27 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
등기된 임차권 중 김동준은 확정일자 2023.03.14, 오동교는 2022.04.05, 조정훈은 2025.09.25, 김대웅은 2024.04.15입니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확정돼 있지 않으므로 여기서는 미상으로 표시했습니다. 대항력이 없다는 것과 실제 점유·명도 부담이 없다는 것은 다른 문제이므로 각 호실의 현 점유 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 591,711,480원, 현재 최저매각가는 289,938,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 그러나 시세 대비 가격 메리트를 판단할 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,859,132원 |
| 1. 근저당 · 복현새마을금고 | 338,000,000원 | 285,078,868원 |
| 2. 전세권 · 조정훈 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김대웅 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 합계는 448,000,000원, 예상 배당액은 285,078,868원, 미배당액은 162,921,132원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 289,938,000원 | 285,078,868원 | 162,921,132원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 202,956,600원 | 199,315,208원 | 248,684,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 142,069,620원 | 139,280,645원 | 308,719,355원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 죽도동 세명고교차로 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층, 사용승인일 2014.05.09. 외벽은 화강석·스톤코트, 내부는 벽지·타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 207.9㎡, 평지·세로장방 형태이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 589,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 재확인. 말소기준은 2014.05.12 복현새마을금고 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기부에서 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 임차인들의 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 퇴거 일정은 명도 비용·기간에 직접 영향을 줍니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 다가구주택 거래와 임대수익을 직접 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 현황과 경계, 각 호실 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 점검. 2014.05.09 사용승인 건물의 내부 상태, 수선 필요 부분, 설비 작동 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 49%는 결론이 아니다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2014.05.12 복현새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 전세권·임차권과 임차인 전입은 전부 그 뒤입니다. 매각물건명세서 역시 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 정리하고 있어 현재 회차의 실질취득은 최저가 289,938,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 감정가 591,711,480원에서 2회 유찰돼 289,938,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 다가구주택과 토지의 일괄매각이고 실제 임차인 6명이 확인되는 만큼, 권리는 비교적 명확하지만 가격·명도·환금성은 따로 검증해야 하는 물건입니다. 이 사건은 ‘얼마나 할인됐는가’보다 ‘실제 시장가와 임대수익이 현재 최저가를 얼마나 지지하는가’를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
