대구지방법원 2025타경31704. 대구 달서구 도원동 아람마을 913동 904호, 전유면적 59.63㎡의 아파트입니다. 감정가 147,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저매각가가 24,705,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 시세의 일부 가격으로 아파트를 살 수 있을 것 같지만, 이 경매의 본질은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수에 있습니다.

임차인 전연희는 2021년 1월 28일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 삼성카드 가압류는 2024년 6월 13일 접수됐습니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2025년 3월 5일에 이뤄졌지만, 이보다 앞서 성립한 대항력과 우선변제권을 간과해서는 안 됩니다.

특히 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기가 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있다는 취지가 명시돼 있습니다. 현재 최저가에서는 보증금 대부분이 배당되지 못합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심

2019년 설정됐던 하나은행 근저당권(채권최고액 103,400,000원)은 2021년 1월 28일 해지로 이미 말소됐습니다. 과거 국민은행·농협은행 근저당권 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 핵심적으로 따져야 할 것은 과거 말소된 담보권이 아니라 임차인의 선순위 대항력과 보증금 미배당분입니다.

말소기준권리인 삼성카드 가압류 및 그 이후 접수된 국세 압류, 강제경매개시결정, 판부농업협동조합 가압류 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 국세의 실제 배당순위와 배당액은 법정기일 등의 확인에 따라 달라질 수 있으므로, 현재 배당 추정액을 확정금액으로 보아서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.5억이 취득가를 결정한다

실제 임차인 1명. 전연희는 을구 11번 임차권등기 권리자이자 강제경매 신청채권자입니다. 신청채권 150,000,000원과 임차보증금 150,000,000원은 동일 권리에서 비롯된 금액으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2,470만원이 아니라 실질 1.5억으로 봐야 한다

아람마을 동일 면적 59.63㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래금액은 100,000,000원~163,000,000원으로 편차가 크며, 최근 12개월 평균은 125,458,333원입니다. 2026년 10월 최신 거래금액은 161,500,000원입니다.

한편 2026년 10월 최신 거래금액 161,500,000원과 비교하면 실질취득금액이 낮습니다. 그러나 같은 달에도 100,000,000원 거래가 존재하고, 최근 실거래 전체 범위가 넓습니다. 따라서 고가 거래 한 건만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균을 기준으로는 시세 이상이며, 개별 호수의 상태와 거래 편차 확인이 필수입니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,705,000원 가정)

집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 전연희의 경매 신청채권 150,000,000원은 동일 임차보증금 청구이므로 별도의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당순위 및 금액은 배당절차에서 변경될 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 거의 그대로

이 사건의 가장 중요한 특성은 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당도 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어난다는 점입니다. 따라서 최저매각가만 낮아지는 것을 투자기회로 착각하면 안 됩니다.

각 회차별 예상 인수액과 최저가를 합산한 금액입니다. 집행비용 추정에 따라 총액에 소폭 차이가 있지만, 실질취득금액은 약 150,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 별도 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 도원동 노전초등학교 남측 도로 건너편에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 근린상가 등으로 이루어진 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 간선도로변에 버스승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 1997.04.18 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 아파트입니다. 대상은 18층 중 9층의 남향 계단식 세대이며 지역난방·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 북측 왕복 7차선, 서측 왕복 6차선, 동측 왕복 4차선 도로 및 남측 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역의 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,348세대 아파트 단지로 비교 가능한 거래사례가 존재합니다. 다만 동일 면적 거래가 100,000,000원에서 163,000,000원까지 크게 벌어져 있어, 실내 상태·층·거래조건에 따라 적정 시세 판단이 달라질 수 있습니다.
• 경매 특성. 단지 경매물건 평균 유찰 4.0회, 본 사건 5회 유찰입니다. 아파트라는 용도 자체보다 선순위 임차권 인수가 입찰과 환금성에 큰 제약으로 작용할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액부터 계산. 24,705,000원에 낙찰된다는 가정만으로 취득비용을 판단하지 마세요. 현재 예상 인수액 126,139,690원을 더한 약 150,844,690원이 핵심 비교금액입니다.
• 임차권 인수 원문 확인. 을구 11번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 직접 대조하세요. 전입·확정일자·배당요구와 보증금 미배당분을 확인해야 합니다.
• 임대차 실재성 확인. 임차권자 전연희와 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 관계인 여부나 가장임차 가능성을 단정하지 말고 계약서·보증금 입출금 자료·점유관계를 검증하세요.
• 배당순위 검증. 국세 압류의 법정기일, 조세채권 우선순위, 집행비용, 임차인 우선변제 등을 확인하세요. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 최저가는 낮아져도 인수보증금이 증가하여 실질취득금액은 약 150,000,000원 수준에 머무를 수 있습니다. 회차별 최저가만 보고 입찰 상한을 높이지 마세요.
• 시세 기준 재확인. 최근 12개월 평균 125,458,333원, 최신 거래 161,500,000원, 거래범위 100,000,000원~163,000,000원을 함께 검토하세요. 9층 904호의 실제 상태에 맞는 비교가 필요합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 임차권등기의 기재와 현재 실제 점유상태가 일치하는지 확인하고, 명도 가능성과 공용부분 체납 관리비 부담을 별도로 조사하세요.
• 최종 서류 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 다시 확인하세요.

맺으며 — “2,470만원짜리 아파트가 아니다”

감정가 147,000,000원의 아파트가 다섯 차례 유찰되어 24,705,000원까지 내려왔다면 언뜻 큰 기회처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 낮은 최저가는 보증금을 떠안아야 할 가능성이 있는 부동산의 입찰 시작가격일 뿐입니다.

전연희는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유하고 확정일자를 받은 대항력 임차인입니다. 보증금 150,000,000원 중 현재 배당 추정액은 23,860,310원에 불과합니다. 나머지 126,139,690원을 매수인이 인수하면 실질취득금액은 150,844,690원에 달합니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 거래가 125,458,333원보다 높습니다. 추가 유찰을 거쳐도 인수액이 늘어 총취득비용이 크게 낮아지지 않습니다. 동일인인 임차권자와 경매 신청채권자의 관계, 실제 점유 및 배당순위도 별도 검증이 필요합니다.

결론은 명확합니다. 감정가 대비 16.81%라는 할인율은 이 물건의 실제 경제성을 대표하지 않습니다. 권리 인수까지 고려하면 최근 평균 시세보다 비싸며, 5회 유찰에도 실질적인 저가 매수 기회라고 보기 어렵습니다. 현재 조건에서는 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.