대구지방법원 2025타경31704. 대구 달서구 도원동 ‘아람마을’ 913동 9층 904호, 전유면적 59.63㎡ 아파트입니다. 감정가는 147,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,421,000원까지 떨어졌습니다. 표면 할인율만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 39.4% 수준입니다. 그러나 이 숫자를 그대로 ‘매입가격’으로 보면 안 됩니다. 이 사건에는 보증금 150,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가에서 배당으로 충당되지 않는 100,886,578원이 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다.
전연희의 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2021.01.28이고, 이 사건의 말소기준권리는 2024.06.13 삼성카드 가압류입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서므로 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기가 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 커지는 구조여서, 총 부담은 보증금 150,000,000원 안팎에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1440 아람마을 913동 9층 904호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트) · 전유면적 59.63㎡ · 18층 건물 중 9층 · 계단식 · 남향 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 사용승인 | 1997.04.18 |
| 소유자 | 이정수 (2019.03.12 매매 · 거래가액 142,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 50,421,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 선순위 임차권이 핵심
등기상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024.06.13 삼성카드 가압류 5,245,535원이며, 이후의 국세 압류, 강제경매개시결정, 판부농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 전연희의 주택임차권은 그보다 앞선 2021.01.28 전입·점유·확정일자를 기초로 하므로 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력과 우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전연희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.28 / 2021.01.28 | 2021.01.28 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당분 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 5,042만원이 아니라 약 1.5억을 비교해야 한다
아람마을은 1,348세대이며, 대상과 같은 전용면적 59.63㎡의 최근 12건 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 128,041,666원, 거래 범위는 100,000,000원~155,000,000원입니다. 가장 최근인 2026.08 거래는 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.63㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 10 | 122,000,000원 |
| 2026.05 | 59.63㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 59.63㎡ | 18 | 124,000,000원 |
| 2026.05 | 59.63㎡ | 10 | 126,000,000원 |
| 2026.04 | 59.63㎡ | 19 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 59.63㎡ | 10 | 128,500,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.63㎡ | 12건 | 128,041,666원 |
최저매각가만 놓고 보면 최근 12개월 평균 대비 39.4%로 크게 할인돼 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금 때문에 실질취득 부담을 약 150,000,000원으로 놓고 보면 최근 12개월 평균 128,041,666원보다 약 17.1% 높은 수준이고, 최신 거래 100,000,000원의 150.0%입니다. 실질취득 기준으로는 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,578원 |
| 1. 임차인 전연희 보증금 | 150,000,000원 | 49,113,422원 |
| 2. 삼성카드 가압류 | 5,245,535원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 전연희 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 판부농업협동조합 가압류 | 460,508,823원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 임차보증금 중 49,113,422원만 배당되고, 부족분 100,886,578원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 도원동 소재 노전초등학교 남측 도로 건너편에 위치하며, 부근은 아파트·학교·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로변에 버스승강장 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 건물이며 대상은 913동 9층 904호, 계단식·남향입니다. 지역난방·승강기·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 단지·거래. 아람마을은 1,348세대이며 동일 전용면적 59.63㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 100,000,000원부터 155,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 매입원가로 보지 말 것. 현재 최저가는 50,421,000원이지만, 대항력 임차보증금 미배당액 100,886,578원의 인수 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 전연희는 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·보증금 지급·채권관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당요구·대항력 확인. 전연희는 배당요구를 했고 확정일자도 갖췄지만, 전액 배당되지 않는 경우 대항력에 따른 잔액 인수 가능성이 남습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 더 낮아지지만 예상 인수액은 각각 115,740,605원, 126,138,423원으로 커집니다.
- 점유·명도 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현황조사·현장 확인으로 재검증해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 실제 배당에서 선순위가 될 수 있는 조세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 ≠ 5,042만원짜리 아파트”
이 물건의 가장 큰 착시는 50,421,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 147,000,000원에서 3회 유찰됐고 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율도 39.4%라 겉보기에는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 전연희의 보증금 150,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어 현재 회차 기준 100,886,578원이 배당되지 못하고 매수인에게 인수될 수 있습니다.
따라서 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 150,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 128,041,666원보다 높고, 2026.08 최신 거래 100,000,000원보다도 크게 높습니다. 유찰이 한두 번 더 진행돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지는 구조여서 가격 메리트가 자동으로 개선되는 물건도 아닙니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 시세 이상이고 선순위 임차보증금 인수 위험이 큰 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
