대구지방법원 2025타경31722. 현풍읍 중리 테크노타워2주건축물제1동 1층 110호, 건축물대장상 전유부분 면적 34.2㎡의 근린생활시설 소매점입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자 이순옥은 2019년 3월 8일 거래가액 443,080,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정됐던 대구은행 근저당 276,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2019년 12월 19일 설정된 구지농업협동조합 근저당 336,000,000원입니다.
그 뒤 신한카드, 대구신용보증재단, 신용보증기금의 가압류와 구지농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유 조사상 김창현의 전입일은 2023년 12월 30일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 2,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31722 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 497-3 테크노타워2주건축물제1동 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 구분상가(근린생활시설 소매점) · 전유부분 34.2㎡ · 현재 공실 |
| 소유자 | 이순옥 (2019.03.08. 거래가액 443,080,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 120,393,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구지농업협동조합 / 314,641,928원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.19. 구지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2019.12.19. 구지농업협동조합 근저당입니다. 2019.03.08. 설정됐던 대구은행 근저당 276,000,000원은 2019.12.23. 등기부상 말소됐고, 현재 효력이 있는 구지농업협동조합 근저당이 경매 권리분석의 기준점입니다. 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창현 | 2023.12.30 | 2,000,000원 | 없음 | 확인 불가 | 0원 |
③ 가격 — 3회 유찰이 곧 시세 할인이라는 뜻은 아니다
감정가는 351,000,000원, 현재 최저매각가는 120,393,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설 소매점이고 현재 공실입니다. 상가는 같은 건물 안에서도 위치·가시성·동선·임대수익에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 3회 유찰 자체는 오히려 시장 수요와 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,485,502원 |
| 1. 근저당 · 구지농업협동조합 | 336,000,000원 | 117,907,498원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,295,434원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 82,974,426원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 3,236,001원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,393,000원 가정 시 채권자 총 청구액 432,505,861원 중 117,907,498원이 배당되고, 총 미배당액은 314,598,363원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·상태. 테크노타워2주건축물제1동 1층 110호, 근린생활시설 소매점이며 현재 공실상태입니다. 사용승인일은 2016.07.22.입니다.
- 입지. 포장중학교 남서측 인근의 외곽 시가지 중심 상가지대로, 일반 상가와 단독·아파트 주거지 및 공단지대가 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북서측 왕복 6차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로, 남서측 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구에 포함됩니다. 공시지가는 2,867,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 현재 공실인 구분상가이고 이미 3회 유찰됐으므로, 주거용 집합건물보다 임차수요·수익률·재매각 가능성 확인의 중요도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 인수액. 김창현의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없으며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공실 현황. 감정평가상 현재 공실입니다. 입찰 전 실제 점유·영업 여부와 내부 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 주변 유사 1층 근린상가의 보증금·월세·공실 기간을 확인해 120,393,000원 취득 시 수익성을 계산할 필요가 있습니다.
- 3회 유찰 원인. 단순히 가격이 낮아졌다고 보기보다 상권, 전면 노출, 접근 동선, 임차수요 등 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 공실 상가의 가격이다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.19. 구지농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 김창현의 전입도 2023.12.30.으로 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 351,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 120,393,000원까지 내려왔지만, 비교할 최신 실거래 시세가 없고 감정평가상 현재 공실인 근린시설 소매점입니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”가 아니라, 120,393,000원이라는 실질취득액을 실제 임대수익과 주변 상가 매매가격이 정당화하는지가 핵심입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 할 물건입니다.
