매력지수 B등급 · 권리 안전·인수 0원이며 2회 유찰로 가격 메리트가 있으나 소형 다세대 환금성 확인 필요
말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 대항력도 없어 안전하지만 소규모 다세대 특성상 거래량과 환금성을 함께 고려해야 해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 최근 거래가 1.25억 대비 가격 메리트는 큽니다. 다만 소형 다세대·23세대 규모라 환금성과 거래량 확인이 핵심입니다. 임차인 1명은 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 분석되며 인수 위험은 없습니다.
감정가
131,000,000원
최저가 대비 기준
최저매각가
64,190,000원
2회 유찰·감정가 49%
실거래 평균
125,000,000원
최근 거래 1건
매수인 인수
0원
인수권리 없음
대구지방법원 2025타경512. 포항시 북구 청하면 덕천리 청하대우네오빌 306호 다세대 물건입니다. 전용면적은 70.9868㎡이며, 등기상 소유자는 이진경입니다. 감정가는 1억3,100만원이었으나 2회 유찰 후 현재 최저가는 6,419만원까지 낮아졌습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2021년 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경512
소재지
경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 3층306호
물건종류 / 면적
다세대 · 70.9868㎡
소유자
이진경
감정가 / 최저가
131,000,000원 / 64,190,000원
신청채권자 / 청구액
구룡포수산업협동조합 / 90,453,850원
매각기일
2026.08.03
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
임차인 김기영은 2024.12.30 전입으로 조사되었으나 말소기준권리인 2021.02.02 근저당권 이후입니다. 따라서 대항력은 없으며 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 별도 확정일자 관련 정보가 확인되는 주거 점유자는 대항력 판정이 불가한 상태로 보완 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 충분한 할인
거래월
전용
층
거래가
2025.01
66.43㎡
3
125,000,000원
평균
70.9868㎡
1건
125,000,000원
최근 거래는 2025년 1월 1건으로 1억2,500만원입니다. 현재 최저가 6,419만원은 최근 거래 대비 51.4% 수준으로 가격 할인 폭은 큽니다. 다만 거래 표본이 1건이고 23세대 규모의 소규모 단지라 낙찰 후 매도 가능성과 환금성을 함께 고려해야 합니다.
⚠️ 가격보다 환금성 확인 감정가 대비 할인율은 크지만, 소형 다세대는 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있습니다. 입찰 전 인근 유사 물건 거래와 실제 매수 수요 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,555,420원
근저당권 · 구룡포수산업협동조합
105,600,000원
62,634,580원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
근저당 채권최고액 대비 미배당 약 42,965,420원이 발생하며, 해당 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않습니다.
매각대금 배분 (현재 회차)
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 거래 대비 51.4% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 대항력도 없어 인수 위험은 없습니다.
⛔ 확인할 부분 가격은 매력적이지만 다세대 소규모 단지 특성상 환금성·재매각 가능성이 핵심 검토 대상입니다.
이 물건은 2회 유찰로 가격이 크게 조정된 다세대입니다. 권리관계는 단순하고 인수 부담도 없습니다. 현재 가격은 최근 거래 대비 절반 수준으로 할인되어 있어 가격 측면에서는 장점이 있습니다. 다만 소규모 다세대라는 특성상 아파트처럼 빠른 환금성을 기대하기 어렵기 때문에, 입찰 판단은 할인율뿐 아니라 실제 수요와 매도 가능성을 함께 고려해야 합니다.
사건 개요
같은 단지 13건 동시 경매
단지 평균
1.4회 유찰
소재지
경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 3층306호
법원·사건
대구지방법원
포항지원·2025타경512
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-03 10:00
·제3호 법정
물건
청하대우네오빌 3층306호
철근콘크리트구조 70.9868㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 3층306호
2025-10-23 11:10
본건에 임하여 현장에서‘점유자 김기영’을 만나 문의한바 본인은 동주소지에 임차인이라고 진술하였음
