대구지방법원 2025타경517. 포항시 북구 청하면의 청하대우네오빌 3층 305호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 이진경은 2018년 155,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 신탁을 거쳤다가 2021년 다시 소유권을 귀속받았습니다. 같은 날 구룡포수산업협동조합이 채권최고액 118,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 70,070,000원으로 감정가 143,000,000원의 49%입니다. 근저당권자는 경매개시 이후인 2025년 10월 수협엔피엘대부주식회사로 확정채권 양도에 따라 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 이전입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경517 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 3층305호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 청하면 청하로 255 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이진경 (2018.07.31. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 100,395,517원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
등기 흐름의 핵심은 2021.03.25. 구룡포수산업협동조합 근저당권입니다. 2018년 대구은행 근저당은 같은 해 이미 말소됐고, 2018년 설정된 신탁도 2021년 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하며 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 이후 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전은 동일 근저당권에 대한 채권양도에 따른 이전입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교 표본이 약하다
청하대우네오빌에서 확인되는 최근 거래는 2025년 1월 125,000,000원 1건입니다. 거래 면적은 66.43㎡, 3층이며 본건의 가격비교 기준면적은 81.0828㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 70,070,000원이 이 거래가의 56.1%라는 계산은 가능하지만, 이를 그대로 동일 조건 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3 | 125,000,000원 |
표면적으로는 최저가가 최근 거래보다 54,930,000원 낮고, 최근 거래 대비 비율도 56.1%입니다. 그러나 거래 표본이 단 1건이고 면적까지 다릅니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균도 모두 이 한 건의 125,000,000원이므로, 거래량이 충분한 단지에서의 ‘최근 평균 시세’와 같은 신뢰도로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,260원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 118,800,000원 | 68,408,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 118,800,000원 중 68,408,740원이 배당되고 50,391,260원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 50,391,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 71,033,882원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,334,300원 | 33,316,283원 | 85,483,717원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 청하면 행정복지센터 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 간선도로 및 대중교통시설 접근성 등 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수설비, 승강기설비, 개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15~20m, 북측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 158,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 2,123.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·접도구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 23세대이고 최근 확인 거래가 1건이라 거래 표본이 얇습니다. 가격 판단 시 소규모 단지 특유의 환금성 편차를 감안할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래 재확인. 현재 확인 거래는 66.43㎡이고 본건 가격비교 기준면적은 81.0828㎡로 일치하지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 감정 당시 폐문으로 내부와 임대관계 확인이 되지 않았습니다. 실제 점유자와 명도 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.10.02. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기사항을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 50,391,260원은 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 관리·현황 확인. 내부 확인이 되지 않은 물건이므로 실제 관리상태, 수선 필요 여부와 공용부분 관리비 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘비교표본 확인’이 마지막 관문
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2021년 근저당이 말소기준이고 매수인 인수금액은 0원입니다. 2회 유찰로 최저가도 70,070,000원까지 내려왔습니다. 다만 청하대우네오빌의 최근 거래는 125,000,000원 1건뿐이고 그마저도 본건과 면적이 다릅니다. 따라서 감정가의 49%라는 할인율은 매력적인 출발점이지만, 시세 대비 확정적 저가라는 결론은 동일 조건 거래를 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리보다 실제 점유상태와 가격 검증이 이 물건의 마지막 체크포인트입니다.
