대구지방법원 2025타경31825. 대구 달서구 진천동 380-4, 상화로7길 119-12에 있는 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 135㎡이고 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 290,349,680원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 99,589,000원입니다. 등기상 핵심은 2019년 10월 14일 설정된 농협은행 근저당 60,000,000원으로, 이 권리가 말소기준이 되고 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 하지만 이 물건은 거래가 비교가 쉬운 아파트가 아니라 단독주택이고, 별도의 실거래 시세 자료도 없습니다. 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 해석할 수는 없습니다. 특히 감정평가서의 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31825 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 380-4 · 대구광역시 달서구 상화로7길 119-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 135㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브 2층 · 적벽돌쌓기 및 일부 타일붙임 등 |
| 소유자 | 백동열 |
| 감정가 / 최저가 | 290,349,680원 / 99,589,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 42,734,703원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유자는 백동열입니다. 말소기준은 2019.10.14. 농협은행 근저당권 60,000,000원이며 토지와 공동담보입니다. 그 뒤 2025년 오케이저축은행 가압류, 강제경매개시결정, 삼성카드 가압류, 농협은행 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 월배농업협동조합·월배새마을금고의 근저당들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 290,349,680원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 99,589,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차가 열릴 경우 시나리오는 69,712,300원, 그다음은 48,798,610원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 단독주택은 토지의 형상·접면도로, 건물 노후도와 수선상태, 점유관계에 따라 실제 거래가치 차이가 크기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하기 어렵습니다. 더구나 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 시장에서 감정가 기준의 환금성이 낮았다는 신호이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,192,602원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 39,300,805원 | 37,396,398원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 42,734,703원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,143,657원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,587,910원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 99,589,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 183,767,075원 중 97,396,398원이 배당되고 86,370,677원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 진천동 선사유적공원 동측 인근이며, 주변은 단독주택 위주의 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하며 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 토지. 토지면적 135㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이고 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,063,000원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브 2층으로 외벽은 적벽돌쌓기 및 일부 타일붙임, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 반드시 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 단독주택은 수선·철거·보수비가 가치에 큰 영향을 주므로 건물 외관과 내부 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 차량 진입과 도로 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 매각 대상과 현황을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율이 아니라 토지가치·건물 상태·보수비를 반영해 별도의 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 현장에서 결정된다
이 사건의 말소기준은 농협은행의 2019년 근저당 60,000,000원이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 단독주택이고 이미 3회 유찰돼 최저가가 99,589,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 임대관계도 미상이므로 점유 확인과 현장 가치 검증이 입찰의 핵심입니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 판단은 현장 확인 후”입니다.
