판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
B
매력지수58
유찰 2회
부동산임의경매
2025타경31898 · 대구서부지원 · 다세대
철근콘크리트구조 47.18㎡
낙찰가
유찰 2회 후 낙찰
45,777,000원
4,577만
감정가 90,000,000원
최저매각가 44,100,000원
최저가 대비 +3%
낙찰일
07-07
낙찰 완료
대구서부지원
2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
441만원
최저가의 10% · 4,410,000원
감정가 대비
▼ 49.1%
싸게 매수
감정가
9,000만원
· 낙찰가 기준
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 인수 위험은 없지만, 최근 거래 하락 추세와 낮은 환금성을 확인해야 하는 다세대 물건입니다.
-
가격
최저가 44,100,000원은 최근 거래 66,000,000원의 66.8% 수준
-
자금
입찰보증금은 최저가의 10%인 4,410,000원 수준
-
리스크
임차인 인수는 없으나 7세대 소규모 단지·최근 거래 하락 추세 확인 필요
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (10)
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대)
2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 환금성 확인이 필요한 대구 비산동 302호
대구지방법원 2025타경31898 · 대구광역시 서구 비산동 198-9 3층302호
감정가 9,000만원 · 최저매각가 4,410만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.07 · 임의경매
58점
매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 없고 2회 유찰로 가격은 낮아졌으나 다세대 환금성과 하락 추세 확인 필요
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 소규모 7세대 다세대이며 최근 거래가 하락해 보수적 접근이 필요한 물건
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 권리 분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 최근 거래는 하락 추세(-23.3%)이고 7세대 소규모 다세대라 가격만 보고 접근하기보다 환금성을 함께 봐야 합니다.
감정가
90,000,000원
최저가 44,100,000원
최근 거래
66,000,000원
최근 12개월 1건
대구지방법원 2025타경31898. 대구 서구 비산동 리치타운 3층 302호 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2015년 설정된 대구축산업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험도 없어 권리 구조 자체는 단순합니다.
다만 다세대 경매에서는 낙찰 가격 이후의 환금성이 중요합니다. 이 물건은 2회 유찰로 가격 경쟁력은 생겼지만, 최근 거래가 이전 거래 대비 낮아진 점과 소규모 단지 특성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31898 (임의경매) |
|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 198-9 3층302호 |
|---|
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 47.18㎡ |
|---|
| 소유자 | 이기현 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰) |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 97,095,693원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.07 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리인 대구축산업협동조합 근저당권 이후 설정된 대구신용보증재단 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 별도로 승계할 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세 확인
리치타운 거래 사례는 최근 2건이며, 최근 12개월 거래는 2025년 4월 6,600만원입니다. 이전 거래 8,600만원 대비 최근 거래가 낮아 추세는 하락(-23.3%)입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2025.04 | 39.56㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2022.12 | 40.71㎡ | 1 | 86,000,000원 |
⚠️ 시세 판단 최저매각가 44,100,000원은 최근 거래 66,000,000원의 66.8% 수준으로 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 거래가 하락했고, 단지 규모가 7세대로 작아 매도 시 수요층 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 을구 3번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 92,400,000원 | 42,906,200원 |
| 갑구 4번 가압류 · 대구신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
감정가 vs 거래 시세
최저가는 최근 거래보다 낮지만, 최근 거래 하락 흐름은 반영 필요
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수도 없어 권리상 안전한 구조입니다.
⛔ 주의 관점 다세대는 아파트보다 환금성이 낮을 수 있습니다. 리치타운은 7세대 규모이며 최근 거래가 하락했으므로 낙찰 후 매도 가능성까지 고려해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대구청라중학교 남측 인근, 단독주택·다세대·연립·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 인근 대중교통 및 간선도로 접근성은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호이며 위생·급배수시설, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구이며 공부와 차이는 없습니다.
- 환금성. 리치타운 7세대, 2015년 준공으로 소규모 다세대 특성상 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 하락 추세를 감안해 보수적으로 접근하세요.
- 권리. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 등기 원본 확인은 필요합니다.
- 환금성. 소규모 다세대는 매도 기간이 길어질 수 있어 실수요층 확인이 필요합니다.
- 관리·점유. 현황조사상 임대관계 등은 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 출구 전략이 중요하다”
이 물건은 인수 위험 없는 경매 물건입니다. 2회 유찰로 매입 가격은 낮아졌고 최근 거래 대비 할인 폭도 있습니다. 다만 다세대 특성상 아파트처럼 즉시 환금되는 물건은 아니며, 최근 거래 하락 추세도 확인됩니다. 권리는 합격, 가격은 검토, 출구는 필수인 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
대구광역시 서구 비산동 198-9 3층302호
2025년10월28일
- 현황조사 방문시 거주자를 만나지 못하였으나 전입세대 확인 결과 소유자 외 등재된 전입세대가 없고, 외국인체류확인서에도 등재된 외국인이 없음.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-07-07
10:00
1층 입찰법정
최저매각가
4,410만원
▼ 51% 감정가 9,000만
입찰 보증금
441만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-14
14:00
입찰법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
9,000만→4,410만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 3,087만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-05-12 |
유찰 |
9,000만원 |
| 2 |
2026-06-09 |
유찰 |
6,300만원 |
| 3 |
2026-07-07 |
대기 |
4,410만원 |
건물·단지 정보
K-apt
리치타운
3층302호
달서로12길 29-53
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
11년차 · 준공 2015년 1월
0년15년30년+
인근 지하철직선거리
대구 도시철도 3
서문시장(동산병원)역
702m
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
228.0㎡
≈
69.0평
소유
개인
소재
대구광역시 서구 비산동 · 198-9
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
1억 2,371만원
542,600원/㎡ × 228.0㎡
▼
감정가 73%
▲
+52.0%
· 연평균 +4.0%
· 2013년 대비
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
대구광역시 서구 비산동 198-9 3층302호
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