대구지방법원 2025타경31928. 대구 달서구 용산동 성서6주공아파트 605동 20층 2002호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김도윤은 2021.01.29. 거래가 163,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 오래된 근저당이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인과 2024.03.15. 현대카드 가압류를 말소기준권리로 보는 구조입니다. 임차인의 주민등록은 2022.06.17., 확정일자는 2022.06.15.로 말소기준권리보다 앞섭니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 130,000,000원 매각가에서 임차인에게 127,380,000원이 배당되고 부족분 32,620,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사로부터 대항력포기확약서가 제출됨이라고 기재돼 있어, 이 확약을 적용하면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 605동 20층2002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 지하1층, 지상20층 중 20층 |
| 소유자 | 김도윤 (2021.01.29. 거래가 163,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (3회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.03.15. 현대카드 가압류입니다. 같은 날 접수된 삼성카드 가압류를 포함해 이후 롯데카드·우리카드·농협은행·하나카드·신한카드 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이옥남의 전입은 2022.06.17.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 자체는 인정되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥남 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.06.17 / 2022.06.15 | 대항력 有 | 우선변제 | 중복승계 없음 |
임대차계약일은 2022.04.08., 점유개시일은 2022.06.14.이며 2024.06.20. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 등기된 임차보증금은 160,000,000원으로 감정가와 최저가 130,000,000원을 웃돕니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 130,000,000원으로 봐야 한다
확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원이므로, 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 130,000,000원입니다. 성서6주공 동일 평형 59.99㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 131,708,333원, 최신 2026.07 거래는 132,000,000원입니다. 실질취득 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 17 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 15 | 136,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 15 | 162,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 7 | 123,500,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 131,708,333원 |
최근 거래 범위는 110,000,000원부터 162,000,000원까지이고, 최신 거래는 132,000,000원입니다. 실질취득 130,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮기는 하지만 최근 시세 대비 98.7%에 불과해 큰 폭의 할인으로 보기는 어렵습니다. 특히 이 사건은 이미 3회 유찰됐고, 성서6주공 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 이옥남 보증금 | 160,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 현대카드 가압류 | 6,660,621원 | 0원 |
| 3. 삼성카드 가압류 | 8,876,953원 | 0원 |
| 4. 롯데카드 가압류 | 7,804,856원 | 0원 |
| 5. 우리카드 가압류 | 63,206,010원 | 0원 |
| 6. 농협은행 가압류 | 10,348,789원 | 0원 |
| 7. 하나카드 가압류 | 9,608,015원 | 0원 |
| 8. 신한카드 가압류 | 23,060,819원 | 0원 |
| 9. 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 임차인 이옥남의 미배당 보증금 32,620,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 대항력포기확약서를 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 효력의 적용 범위는 입찰 전 원본 문서에서 다시 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 130,000,000원 | 32,620,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 104,000,000원 | 58,256,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 83,200,000원 | 78,697,600원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 대구성지초등학교 북동측 인근. 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 북측은 왕복 6차선, 남측·동측은 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 지하1층·지상20층 건물 중 20층 2002호. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지)이며 공시지가는 2,081,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 성서6주공은 1,034세대, 1997.12.19. 준공 단지입니다. 동일 평형 최근 12개월 거래는 12건이며 거래가는 110,000,000원부터 162,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기확약서 원본 대조. 이번 사건의 권리 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 확약의 대상과 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 1명 확인. 실제 임차인은 이옥남 1명으로 집계되며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다.
- 배당표 숫자와 실질 인수 구분. 배당표상 현재 회차 미배당 보증금은 32,620,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 점검. 실질취득 130,000,000원은 최근 12개월 평균 131,708,333원의 98.7%이고 최신 거래는 132,000,000원입니다. 큰 할인이라고 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 반복 유찰 확인. 현재 3회 유찰이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 핵심은 확약, 가격 핵심은 98.7%”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 130,000,000원보다 커서 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당표도 현재 가격 기준 32,620,000원의 인수를 계산합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출돼 있어, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 커지는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득은 130,000,000원, 최근 12개월 평균은 131,708,333원, 최신 거래는 132,000,000원입니다. 최근 시세 대비 비율은 98.7%로 할인 폭이 얇습니다. 여기에 현재 3회 유찰, 단지 평균 유찰 3.3회가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “대항력 인수 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격 자체의 매력은 제한적”인 유형으로 보는 것이 일관됩니다.
